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【鴻鵠經志】壓垮樓市的稻草(盧志威)

壓垮樓市的稻草

幾時買樓?買甚麼樓?是纏繞港人一生的惡夢,有人認為現在是入市時機,因為脫歐後美國難以加息,起碼要到明年才有機會,所以現在買有著數。

筆者認為,樓市除了利率因素之外,經濟與收入也有莫大關係,試想如果失業率上升,大家無工開,即是零利率,也供不到樓,如何會有需求?現時香港正面對著失業率上升的問題。

情況有幾嚴重?筆者上星期一連兩日到油尖旺行街,發現樓上舖及劏場的空置率最嚴重,可能是因為中小企轉身快,一見生意跌,勢危不對就先行止蝕,令這些入行門檻最低的商場,湧現大批吉舖,一堆中小企執笠,失業率不會即時反映,因為這是滯後數據,但在往後日子,相信大家都要有捱的心理準備。

2015年六月曾經在Yahoo,寫過題目《一兩年內舖租將大跌》及《舖市爆煲潮殺到》,當時從Prada(1913)的業績已推斷了零售品牌徹出,搬到其他低成本的地區,會令舖市爆煲,亦用博奕理論,反駁了所謂有實力的投資者,用現金買入,加息或一時三刻沒人租,都不會構成財務風險,結論是寧願丟空,也不會減租,所以舖價是不會「跌」的謬誤,有興趣的朋友可參考舊文,一年後的今天舖租跌至四腳朝天,希望Yahoo的讀者也會滿意。

住宅樓市的情況,與去年的舖市很類似,自己從來不相信業主實力這回事,當供應上升,居民收入下跌,失業率上升,樓市的底子是虛怯的,關鍵是有無利淡因素,可在心理上帶來衝擊,現時筆者就看到 人民幣。

由於英磅和歐羅爆跌,人民幣最近連續下跌,已經逼近一月的低位,如果跌至7算,相信對資金心理打擊是重大打擊,到時無論供滿與否,當大家承認會跌時都會放棄,道理跟一年前相同。