【King談樓市】新政府第一難題︰增土地供應（King Sir 葉景強）

還有不足兩星期，現屆特首梁振英便將離任，林鄭月娥新一屆班子即將上場，房屋政策將是她未來5年施政重中之重的任務。

缺土地供應新政難推

林鄭的參選政綱中，以協助港人置業、改善市民居住生活為房屋政策首要工作，具體包括重建五級置業階梯，除原有的公屋、居屋及私樓以外，建議增建「港人首置上車盤」和「綠置居」加強版。

「港人首置上車盤」的對象是入息超過居屋資格但又負擔不起私樓的中產家庭，令一眾買不起私樓的市民重燃置業希望，其供應預算於每年的私樓供應量分割部分出來。而「綠置居」則針對一些經濟條件較佳的公屋租戶，協助他們成為業主改善居住環境，從而騰空公屋單位給輪候人士，而供應是從新批公屋用地上撥出部分用來興建。

兩項德政如能順利推行，確能令更多市民成為業主。但如果土地供應沒有相應增加的話，新盤未來供應量將更少，樓價將高居不下。而「綠置居」只是舊公屋加錢換新公屋，即一換一，市民在輪候上樓時間將不能加快。因此政策成功與否，關鍵是在於能否增加土地供應。

填海牽涉持份者較少

土地從何而來，林鄭建議重新檢視供應的來源，包括市區重建、私人發展商土地儲備、新界「棕地」、郊野公園邊陲、在維港以外填海等。

自金管局推出買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）後，收購舊樓需先付30%額外稅款，因收購成本增加，市區重建近年已大幅減慢。至於釋放私人發展商土地儲備在於能否調低補地價金額，暫時看不到有此可能，官員亦犯不着被冠以官商勾結的惡名。此外，發展新界棕地，因牽涉太多持份者難度更高，橫洲一役由原本33公頃，經過一輪鄉紳「摸底」後，到最後只能發展5.6公頃，社會對棕地開發不應寄予厚望。

現只剩下在維港以外填海及郊野公園邊陲較為可行，但無論進行哪一項環保組織都會強烈反對。然而，筆者認為填海是牽涉最少持份者、且較快可大幅增加土地供應的方案。以往香港房屋供應大都是以填海造地為主，如荃灣、沙田、屯門，至最近的將軍澳、奧運站、九龍站均是以填海而成，令無數家庭能安居樂業。

土地供應將是林鄭未來的最大挑戰，然而就算社會最終能達成共識大幅填海，亦須十年八載後才能修成正果。今天政府常說未來3至4年有潛在9.6萬個住宅單位供應，但4年後又如何呢？遠水不能救近火，筆者認為中期房屋供應仍不容樂觀，只要一天供應未能大幅增加，短中期樓價大幅調整的機會將不大。

作者：King Sir 葉景強

香港按揭轉介創辦人兼資深物業投資者。2004年拿著60萬買樓，至今已擁有過億物業，早達財務自由。現為香港電台《e線金融網King Sir會客室》主持，亦是香港大學專業進修學院物業投資課程總監，希望透過不同渠道與年輕人分享買樓心得。本欄所得稿費，全數捐贈無國界醫生。（本欄隔周刊出）