香港股市 已收市

【King談樓市】樓價倘跌三成 市場即反彈 (King Sir 葉景強)

上周三(12日)政府突然出招收緊「一約多伙」稅務漏洞,筆者相信這措施只能暫時遏抑投資需求,絕對不能阻止未來樓市的升勢!

近期樓市連周創新高,上升動力像愈來愈強。很多學者認為樓市已脫離市民的購買力,最終一跌在所難免。有些分析員則認為美國將大幅加息,樓價今年將先升後跌。更有些認為「逢7必跌」,2017年劫數難逃。

量寬政策易放難收

筆者每次在公開演說或在課堂上,都有很多聽眾或學生問︰「樓價幾時先會跌?」筆者回答︰「要睇通樓市升跌其實很簡單,一字咁淺!」首先要明白樓價為何自2009年後不斷攀升,主因是全球各國持續量化寬鬆,印出來的鈔票比建出來的房屋快,無限資金追逐有限資產,樓價上升是必然定律。其實樓價大升不只發生在香港,其他大城市如悉尼、墨爾本、三藩市、溫哥華、上海等樓價近年亦升至歷史高位。解鈴還需繫鈴人,只要全球有天停印銀紙,甚至收水,樓價才有較大幅的下調機會。

自2009年美國開始實施量化寬鬆,通過大量印鈔購買國債向市場注入大量資金,以降低市場利率去刺激經濟,其後多國相繼加入。雖則美國於2014年停止印鈔,但全球其他主要貨幣國家如中國、日本及歐元區國家仍持續量寬。

人民銀行行長周小川上月指出,全球量寬政策周期已接近尾聲,各國央行是時候考慮怎樣及何時退出此政策。但歐洲央行總裁德拉吉重申每月600億歐元買債規模不變至今年12月,如通脹率未能達到2%的目標時,不排除會擴大買債規模。

現今環球經濟錯綜複雜,各國有其自身的經濟問題,不是話退就退,相信要達致全球各國停止量寬還需要一段相當長的時間。近年多國民粹主義抬頭,對停止量寬政策亦有一定困難,更遑論要收水,相信沒有一位領袖會在其短短的4、5年任期內要國民勒緊肚皮、收縮消費,此舉只會令自己民望下跌,連任失敗。

資金勢將趁低吸納

話雖如此,如真的有天全球停止量寬甚至收水的話,樓市將有甚麼情況發生呢?筆者相信,到時樓價必然有較大的調整,即下跌有可能超過三成。但問題是,如政府真的收水,它只能收緊市場上資金的數量,令資金成本上升、借貸困難,但之前已印的、而現在放在你袋裏的真金白銀是收不了的,亦不會因政府收水而令你存放在銀行的資金縮水。

現今香港銀行總存款量約有11.7萬億元,本港730萬人,每人可分得160萬元,其實現今香港人真的很有錢呢!筆者相信,如樓價真的大幅下調,部分資金將趁低吸納、大舉進入樓市,樓價將快速反彈,因此估計樓價跌幅最終有限!

要看樓市升跌,應看其趨勢,而不應只看今年先升後跌、還是像去年的先跌後升,如升市的趨勢未完,就算今年樓價下跌,亦不代表已見頂,可能只是又一次升市中的調整。只要全球持續量化寬鬆,樓價仍會易升難跌。但當有天市場肯定各國收水的話,各業主應有樓價將明顯下調的準備,而投資者亦將會趁低吸納。

 

作者:King Sir 葉景強

香港按揭轉介創辦人兼資深物業投資者。2004年拿著60萬買樓,至今已擁有過億物業,早達財務自由。現為香港電台《e線金融網King Sir會客室》主持,亦是香港大學專業進修學院物業投資課程總監,希望透過不同渠道與年輕人分享買樓心得。本欄所得稿費,全數捐贈無國界醫生。(本欄隔周刊出)