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【King談樓市】樓市升時多孝子 (King Sir 葉景強)

自上年11月政府再次加辣將雙倍印花稅(DSD)加至15%後,市場上突然出現很多怪現象,如穿着校服的18歲中學生放學後去買樓,更有億萬富豪竟然是首置客。

最近又出現另一個奇特現象,就是在新盤銷售中心內多了很多孝子,很多四、五十歲的男士帶着七、八十歲的年邁父母去買樓,莫非他們真的那麼有孝心,買層樓送給兩老安享晚年?非也,全因他們無「丁權」(首置資格),但雙親有,然而這樣做,日後可能會有很多「手尾」跟!

父母名義買樓慳DSD

自加辣後,已有物業者若多買一間住宅單位投資,需繳付額外稅款。很多投資者利用子女的Quota去買多一、兩層樓來節省印花稅,如購入一層1,000萬元的住宅單位,明明需付15%DSD即150萬元,但現在只需3.75%即37.5萬元,足足省回112.5萬元,但如子女「丁權」已用,又或無子女但想再買樓的話,就惟有誠邀兩老出山,如兩公婆的雙親都未有物業的話,那他們又可買多四層樓。

表面上單位的擁有人是年邁父母,但背後金主是孝子,而兩老年事已高,始終會有百年歸老的一天,而孝子為確保能順利交接,他可有三種做法︰第一,如他是獨子,那就比較簡單,因根據《無遺囑承辦法》,去世人的配偶將承繼其一半的遺產,而另一半將由其子女平均分配,如獨子的話,他將順理成章承繼另一半,當兩老都離世後,孝子就能取得單位的全部業權。

寫定平安紙繼承物業

但如孝子有多於一個兄弟姊妹的話,那就完全不同計法,因此孝子大多會選擇第二種方法,就是當年邁父母簽訂買賣合約的同時,順手安排他/她簽訂一張平安紙,內容當然是孝子將承繼此物業單位。

然而,已訂立平安紙是否就代表孝子可將物業袋袋平安呢?根據《遺囑法》,如死者在世時訂立一份新遺囑,舊的便會自動撤銷,即是說,最後訂立的遺囑才是有效的。萬一孝子的兄弟姐妹引導年邁父母訂立一份新遺囑,立遺囑者去世後,爭產案就有可能會發生。

因此筆者建議,為免兄弟姊妹誤會,置業前孝子應先與家人好好溝通,申報利益。萬一有一日真的與家人對簿公堂,法官將考慮誰真金白銀付錢購買物業,誰就是最終擁有人。因年邁父母只是法律上的持有人(Legal Owner),而孝子才是實益擁有人(Beneficial Owner),為保障自己權益,孝子必須盡力保留一切購買單位所支出的有關文件副本,如支付首期及經紀佣金的支票、每月供款紀錄等,這些文件足以令你取回單位的權益。

第三種做法,是趁老人家還在生時,可以用送契形式將單位業權轉給自己,但物業必須已供滿,在沒有任何貸款下才能轉名,而該物業轉名後5年內不能承造任何按揭貸款。其次,物業亦有可能因前業主有其他財務瓜葛,就算轉名後亦有可能被債主追回。此外,很多人以為送契可以省回一筆買賣印花稅,但其實轉名後一年,稅局將自行釐定此物業的成交價,再向持有人追回應付的稅項,孝子必須留意。

 

作者:King Sir 葉景強

香港按揭轉介創辦人兼資深物業投資者。2004年拿著60萬買樓,至今已擁有過億物業,早達財務自由。現為香港電台《e線金融網King Sir會客室》主持,亦是香港大學專業進修學院物業投資課程總監,希望透過不同渠道與年輕人分享買樓心得。本欄所得稿費,全數捐贈無國界醫生。(本欄隔周刊出)