【King談樓市】樓市零泡沫 (King Sir 葉景強)

早前，香港電台邀請了紀惠集團湯文亮博士、亞洲地產蔡志忠先生及筆者擔任樓股論壇的嘉賓，分享金雞年樓市走勢。對筆者來說，能與兩位樓市高手過招，真的十分榮幸！當晚我們談及多個影響樓價的本地因素如土地供應、政府政策、最近的施政報告，到外圍因素如特朗普（Donald Trump）上場、英國硬脫歐及法德兩國大選，有可能影響樓價的都有談及，而我們最大爭論的話題是「香港今天樓市有否泡沫？」

湯博士認為樓價已到歷史高位，脫離了人均購買力，樓市已有相當泡沫。蔡生則認為，每項投資工具都會有一定的泡沫，只是多與少，他覺得現在樓市只有少量泡沫，不足為懼。而筆者認為現今樓市是「零」泡沫，亦是有史以來最堅固的，筆者的論點有四：

炒家絕跡 借貸比率新低

首先，衡量市場有否泡沫的方法很多，最簡單就是看有否過度投機。自從政府2010年推出辣招後，投機炒賣者已絕跡於市場，絕大部分已清貨離場或是由投機者被迫轉為投資者。而上年11月政府再加15%雙倍印花稅後，連投資者都被迫消失，現今樓市只有用家。因此，沒有炒家，哪有泡沫？

另一指標看泡沫是按揭借貸比率，根據金管局最新公布的數據，按揭借貸比率為49.4%，即物業每100萬元成交額，銀行只借出49.4萬元給客戶，這比率是歷史新低。眾所周知，全港有六成私人住宅已無按揭在身，但大家可能有所不知，這個統計其實是六年前於2011年的數據，最新的統計將會今年年中公布，估計將會上升至六成半，即是說香港人在物業上的借貸是十分之低。

銀行水災 未見過度借貸

第三個指標是比較存款與貸款總額的差距，上一輩還記得1997年樓市大跌近七成，跌勢一直至2003年，當時大跌的最大原因是過度借貸。翻查數據，1997年10月大跌時香港存款總額包括外幣有2.75萬億元，而貸款總額竟然是4.27萬億元，即是說銀行口袋只有1蚊，但就做了1.5元生意，這就是所謂的過度借貸。相反，直至2016年11月，存款總額為11.76萬億元，而貸款總額就只有7.89萬億元，還有近4萬億元的天文數字作緩衝。沒有過度借貸，哪又會有泡沫？其實今天的香港人，真是有很多錢呢！

最後一個是樓價負擔比例，數天前有一美國研究機構公布，香港的供樓負擔比例是18倍，再次蟬聯世界第一。這意味着以一個家庭收入中位數計算，要18年不吃不喝，把收入存儲起來才能足夠買一層樓！但大家要明白，作為一個國際城市，資金來自四面八方，購買香港房產的人亦來自世界各地，我們不應只以本地市民的收入作計算，而是要衡量外來的購買力，正如紐約的物業不只是紐約市民購買，倫敦的更加不可能只有倫敦人買。因此，作為香港人要認清時代正在轉變，我們背靠着13億人民，他們有着一股巨大無比的購買力，力度亦隨着經濟不斷增長而加大，筆者勸喻大家，如有自住需要而又有能力的話，請不要沽空樓市，否則未來可能更難上車。

作者：King Sir 葉景強

香港按揭轉介創辦人兼資深物業投資者。2004年拿著60萬買樓，至今已擁有過億物業，早達財務自由。現為香港電台《e線金融網King Sir會客室》主持，亦是香港大學專業進修學院物業投資課程總監，希望透過不同渠道與年輕人分享買樓心得。本欄所得稿費，全數捐贈無國界醫生。（本欄隔周刊出）