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【King談樓市】深水埗迷你盤貴價之謎 (King Sir 葉景強)

近期樓市氣氛熾熱,即使政府去年底加辣,也無阻樓價持續上升。差餉物業估價署數據顯示,2月份私樓售價指數再創新高,按月升幅不但擴大至逾百分之一,更以連升11個月之勢,再創歷史新高。以單位組別計算, A類細單位(40平方米以下)升幅繼續跑贏大市,但隨着樓價持續攀升,400萬元以下的細單位已買少見少,根據中原地產研究部的數據顯示,今年1月及2月,400萬元以下樓盤的市佔率僅佔15%及17%,相比去年同期的26%及36%大幅下跌。而導致近年細價樓爆升有三股力量;眾所周知,主因是因為按揭證券公司為首置客提供的高成數按揭,令首置客只要一成首期就能上車。另一道力量就是投資客在加辣前購入細價樓時所付的釐印費比大價樓便宜一節,原想購入一層1,200萬元的,現改為買四層300萬元樓收租,因而令細價樓需要大增。

有財力換樓客被困

而最後一個元兇是大家可能不太留意的,就是金管局收緊按揭措施,樓價600萬至1,000萬元的按揭由七成收緊至六成,1,000萬元以上的甚至只得五成,這措施不單打斷整條換樓鏈,令本有能力的換樓客「監生」困在細單位當中,令細單位不能釋放出來給首置客上車,最終把整個樓市價格活生生地扭曲。

筆者有位朋友於2011年中,以18萬元承造九成按揭購入一荃灣中心實用面積324平方呎價值180萬元的兩房單位,現已升至350萬元。他與太太、4歲兒子及多年來雙依為命的母親同住,還聘請了一個菲傭來照顧年幼的兒子和年邁的母親。但始終相見好同住難,最大問題是單位得一個廁所,老人家尿頻需經常如廁,但太太未有體諒因而造成婆媳糾紛,我朋友真是左右做人難,更甚的,不知是好彩還是不幸,他太太於去年8月懷孕,預產期是今年6月,家中將再添一名成員,家裏將變成一屋六口擠迫戶。

我朋友一直都有打算換同區700萬元三房單位,以改善生活,但就算賣掉現有的單位,再加上多年的積蓄亦只有260萬元,如要買入一個700萬元的單位,需首期四成再加上印花稅及雜費共約320萬元,尚欠60萬元,而現在樓價再升,換樓幾近無望,筆者相信香港有數以萬計類似我朋友的情況。

納米邨房政策後遺

香港已是一個非常成熟的經濟體,滿街都是千萬富翁、億萬富豪,但諷刺的是,那些200、300平方呎的細價樓竟然是港人恩物,無論首置客上車、收租的投資客、被困在細單位內的換樓客,都對細價樓有無限需求,最意想不到的竟然是一個200平方呎的深水埗單位,其呎價可媲美港島區大型屋苑的呎價。君不見同一區分和質素的物業,納米房呎價比一房貴,一房又比兩房貴,而兩房竟比三房貴,這正正就是金管局收緊按揭成數令市場價格扭曲的後遺症。

因此,筆者期望新一屆政府能放寬按揭成數,將600萬至2,000萬元的按揭成數放寬至七成,重新起動換樓鏈,令換樓客得以換樓,從而將他們自住的細單位釋放出來,在細單位供應增加的情況下,被扭曲的細價樓呎價將有機會下調至較合理水平,令首置客能重燃上車的希望!

 

作者:King Sir 葉景強

香港按揭轉介創辦人兼資深物業投資者。2004年拿著60萬買樓,至今已擁有過億物業,早達財務自由。現為香港電台《e線金融網King Sir會客室》主持,亦是香港大學專業進修學院物業投資課程總監,希望透過不同渠道與年輕人分享買樓心得。本欄所得稿費,全數捐贈無國界醫生。(本欄隔周刊出)