【King談樓市】給下屆特首的諫言(King Sir 葉景強)
早前GoHome.com.hk公布2017年上半年香港房地產市場問卷調查,發現近九成受訪者認為樓價過高,更有52%認為樓價會再升,近七成受訪者認為去年11月推出的新辣招未能有效遏抑樓市,期望新一屆政府能透過一系列政策穩定樓市。
筆者作為是次問卷調查發佈會分享嘉賓,認為這擾民的一刀切15%DSD(從價印花稅)政策,不單未能令樓價下調,還令二手放盤量大減,間接協助發展商出貨,令樓價大升,建議下屆特首必須重新審視此辣招的必要性。
現屆政府經常提出在未來3至4年,一手單位潛在供應量有9.4萬個,而今年整體私樓潛在供應量達3.2萬伙,坊間多位樓市評論員都認為如此海量供應,樓市就算「唔死都一身潺」,誰知政府好心做壞事,新辣招一出,原本有機會下跌的樓價反而大升!
一手加二手才是真供應
市場普遍認為住宅供應量是指發展商所推出的一手盤,這概念對港人來說已是根深蒂固,然而真正的供應量應是一手新盤量加二手放盤量。
自從15%DSD推出後,已持有住宅物業的投資者,深怕如賣出現有的物業,未來將要付更高的稅款才能再買入,因此在不買不賣的情況下,立即令二手放盤量大幅萎縮。然而,買家在二手市場沒有太多的選擇下,惟有投向一手市場,令新盤供不應求。發展商原需減價或增加優惠才能去貨,但現在由於沒有太多二手盤對手,不單不用減價,而且還將樓價愈加愈多!
由於是次一刀切辣招「夾硬」煞停用家的剛性需求及投資者的投資需求,筆者早已料到農曆年後小陽春必會出現,只是勢估不到反彈力度會如此猛烈。
自去年11月出招後,購買力一直累積,直至今年2月底,鴨脷洲利南道臨海地皮以破紀錄每平方呎2.2萬元投得,市場立即進入瘋狂狀態,加上各國仍持續量化寬鬆,惟恐現在唔買,將來更貴,在投資者沒有更好的儲存資產的方法下,父母預支子女的「丁權」買樓、首置富豪一契十伙的個案比比皆是,這足以證明市場壓迫愈大,反撲力將愈強。
換樓客成本增無法上流
此外,辣招亦令換樓客叫苦連天。一個家庭因成員增加而需更換更大的單位,理論上會先購入新的才賣出舊的,但已持有自住物業而再購入另一住宅物業的話,無論自用或投資都需先付15%DSD,如他想購入一個1,000萬元的單位,在買入當刻便立即要付150萬元的DSD,再加上首期500萬元,合共650萬元。作為一個普通的中產香港市民,哪有這麼多錢去換樓呢,這辣招實令換樓客換樓無望,亦窒礙港人的上流力。(編按︰換樓者半年內沽售舊物業可獲退稅)
因此,這擾民的DSD政策不單阻止不了投資者入市,亦苦了上車客,而且還加重換樓客的負擔,完全偏離推出的原意。下屆特首上任後必須取消或放寬DSD以釋放二手盤源,以穩定不斷攀升的樓價。
作者:King Sir 葉景強
香港按揭轉介創辦人兼資深物業投資者。2004年拿著60萬買樓,至今已擁有過億物業,早達財務自由。現為香港電台《e線金融網King Sir會客室》主持,亦是香港大學專業進修學院物業投資課程總監,希望透過不同渠道與年輕人分享買樓心得。本欄所得稿費,全數捐贈無國界醫生。(本欄隔周刊出)