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【King談樓市】高成數按揭 埋計時炸彈 (King Sir 葉景強)

金管局上周出招收緊銀行對發展商的融資上限,表面上是降低銀行承擔樓市下跌的風險,而實際上是想增加發展商的資金承擔,減低發展商透過旗下財務公司將資金借給買家作高成數按揭貸款的能力,但對於一些實力雄厚、借貸比率已相當低的發展商來說,只是隔靴搔癢,影響極微。

第三年調高息至P

近年發展商開售新盤時,大多夥拍旗下的財務公司提供高成數按揭,此計劃深受入息不穩定或首期不足的買家歡迎,亦是為何新盤熱賣的原因。今天發展商提供的一按成數高達樓價八成,而利息首兩年為2.15厘,第三年起將會調升至最優惠利率P即5厘。根據統計,於2016年使用發展商的一按宗數有814宗,佔總售出新盤單位約9%,而在今年短短頭4個月,宗數已達821宗,比率更高達16%。

筆者最近就有朋友因發展商提供的高成數按揭而買新樓,我問他為何不買舊樓?他說︰「我有換樓需要,想買層三房二手樓,但就算賣掉自住的細價樓仍不足五成首期,而新樓又靚又多優惠,兩成首期就可上會,利息又同銀行差不多,咁抵點解唔買?」我再問︰「利息兩年後會加到P,你唔驚到時供唔到樓嗎?」他氣定神閒地回答︰「未驚過,新樓一定升,兩年後樓價升,我轉返入銀行咪唔怕俾貴息囉!」筆者再追問︰「萬一樓價到時唔升,你有咩後着?」友人續答︰「我又未諗喎,唔緊要啦,都買囉,到時先算啦!」筆者心想到時先算?他的想法實在令我大為吃驚,然而我相信像我友人想法的買家在市場上多的是。

高息炸彈兩年後爆

對友人及一眾新樓買家來說,首兩年供款當然輕鬆,但不要忘記蜜月期過後利息將大幅調升至P,那時供款負擔將大增。以貸款100萬元、年期30年計,首兩年每月供款3,772元,其後加至5,460元,大幅增加45%,如借1,000萬元的話,供款將由37,720元加至54,600元。萬一未來本港加息2厘的話,最優惠利率即相等於7厘,每月供款增加至66,530元,大幅增加75%。

到時他們將有三個選擇︰一、兩年蜜月期過後接受捱貴息,發展商此舉很明顯是吸你去買樓先賺一浸,之後加息趕你走,將資金回籠,如你不走,將收你貴息再賺多浸;二、有財力的業主可補回三成差價,將按揭成數降至五成轉按回銀行,繼續享受低息,但如不幸地兩年後樓價下跌,需補的差價將更多;三、如財力不足又供不起樓的話,他的單位將變成銀主盤,多年來辛辛苦苦儲回來的首期將化為烏有,如樓價下跌的話,發展商更有機會向他追收差價。

更甚的是,部分買家選擇發展商提供的「呼吸Plan」,即是不用通過壓力測試或入息審查,只要你有生命迹象都會借錢給你的供款方法,但部分欠缺實力的買家,只要市場有甚麼風吹草動,他們的單位將會成為第一批銀主盤。

政府縱容發展商向買家提供高成數按揭,就像在今天的樓市埋下一個有機會在兩年後爆發的計時炸彈,金管局此舉收緊銀行對發展商的融資上限,對發展商來說影響甚微,如政府再不著力監管,相信今天埋下的炸彈,當爆炸時將死傷無數!

 

作者:King Sir 葉景強

香港按揭轉介創辦人兼資深物業投資者。2004年拿著60萬買樓,至今已擁有過億物業,早達財務自由。現為香港電台《e線金融網King Sir會客室》主持,亦是香港大學專業進修學院物業投資課程總監,希望透過不同渠道與年輕人分享買樓心得。本欄所得稿費,全數捐贈無國界醫生。(本欄隔周刊出)