【King談樓市】97爆煲重臨？（King Sir 葉景強）

長實新盤海之戀日前開售，反應相當熱烈，售樓處萬人空巷，人龍由紅磡港鐵站排到黃埔花園，場面相當誇張，此情此境令不少人聯想到97金融風暴，樓價暴跌會否重臨？

記得當年， 金融大鱷索羅斯（George Soros）帶領國際炒家橫掃東南亞後，再追擊香港股市匯市，造成港股大幅下挫，連鎖效應下令房地產泡沫爆破，最終樓價跌勢持續6年至2003年沙氏，從歷史高位下跌近七成。然而，筆者認為今天的景況與97截然不同。

按揭利率相差甚遠

1997年，按揭利息超過10%，業主單靠租金根本不足以還款，他們更要動用薪金作補貼供樓。但現在環球利息處於極低水平，即使美國已進入加息周期，但以一個超成熟國家，經濟增長速度絕對不及以往，息口也不會像當年一樣高，加上美國又欠下周身街數，因此，筆者認為在本人有生之年，美國將加不到3厘息。利率將超長期保持在低水平下，供樓壓力較當年輕鬆得多，變相業主持貨力強，出現供不起樓，要割價大平賣的情況極微。

當年按揭利息10%，如借100萬元，分30年供，每月還款是8,776元；而今天的按揭利息H+1.4%，即約1.8%計算，借100萬元每月還款只需3,597元。同一貸款額，今天的供款只相等於當年的40%，難怪當年業主守不住，大幅減價要錢唔要貨。

現今樓市用家為主

回想97買樓的人只有兩種，一種是炒家，另一種是用家。當時買家大多以炒樓為主，一人手持一百幾十萬現金，卻購入數層甚至十數層樓的例子比比皆是，他們不打算「上會」成交，只想「摸貨」投機，希望能有下家接貨，賺取差價。當亞洲金融風暴突如其來發生，沒有實力的一眾炒家爭相出貨，在骨牌效應下，樓價在一年內大幅下跌三成。隨後香港經濟持續惡化，樓價一路尋底直至2003年。

可是，今天在樓市多重辣招的嚴厲措施下，市場只餘下用家及少量投資者。用家的特性是，就算物業變成負資產，仍會死慳死抵去供樓，也不會輕言賣樓。因為當物業資不抵債時，就算賣了樓，不單將辛辛苦苦、多年儲下來的首期付諸東流，還要欠下銀行一屁股債，更要租樓交租益業主，倒不如咬緊牙關繼續供樓，還可能有日見返家鄉。

借貸比率較97低

與當年比較，金管局現時對樓市借貸有嚴緊規管，避免出現過度借貸的情況，銀監亦有嚴緊和健全的制度，監管銀行承受金融危機的能力。根據統計署及金管局資料顯示，今天全港私樓超過六成半已供滿，而新承造的按揭借貸，平均比率亦只有約50%。現在銀行體系不是槓桿化，而是去槓桿化，體系內沒有過度借貸，今天的金融體系是香港開埠以來最堅穩的。

筆者唯一擔心的，就是在上文提到，政府縱容發展商向新盤買家提供高成數按揭，買家首兩年享受低息供款，但蜜月期後將面臨高至P+1%的利息，如到時遇上經濟逆轉供不起樓的話，將有大量入伙不久的新盤變成銀主盤，對樓市以至對整體經濟的衝擊，政府絕對不能掉以輕心！

作者：King Sir 葉景強

香港按揭轉介創辦人兼資深物業投資者。2004年拿著60萬買樓，至今已擁有過億物業，早達財務自由。現為香港電台《e線金融網King Sir會客室》主持，亦是香港大學專業進修學院物業投資課程總監，希望透過不同渠道與年輕人分享買樓心得。本欄所得稿費，全數捐贈無國界醫生。（本欄隔周刊出）