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多角度分析恆地潛在價值

恆地收租物業包括國際金融中心。
恆地收租物業包括國際金融中心。

恆基兆業地產(0012.HK)為一間於香港及內地之地產發展集團。其核心業務包括物業發展及物業投資,是香港主要地產發展商之一。

此外,恆地亦直接持有附屬公司恆基兆業發展(0097.HK)及三間上市聯營公司,即香港中華煤氣(0003.HK)香港小輪(0050.HK)美麗華酒店(0071.HK)

擁有多個業務

恆地有多間附屬及聯營公司,因此整個集團包括多個業務。簡單來說,可以將恆地的業務分成3 大類,第一是物業發展,第二是物業租賃,第三是其他業務。

若果不計及投資物業及發展中投資物業之公允價值增加,以經營盈利去分類,即下圖所示,可見地產業務佔了最大部分。

由於恆地的聯營及合營公司提供了相當的盈利,因此要考慮這些公司的貢獻,而這些公司的核心業務,其實大部分都與地產有關,例如香港小輪、美麗華酒店,以及眾多在內地的合營公司,因此地產仍是恆地的重心。

地產發展及租賃

香港本身地少人多,由於人口不斷增加,但長期的土地供應有限,因此令土地甚有價值,地價長期向上是必然的現象。憑這因素已可推論,在香港從事地產發展,是一門甚為好賺的生意,現時的新樓,全部都是豪宅自居,因為這樣定位能賺得最多。

故此,在香港的大型地產發展商,都有一定的企業質素,從這方向已可確認,在香港及內地從事地產的大型發展商恆地,本質是一隻不錯的優質股。

若不計物業重估收益,物業發展及物業租賃是主要部分,發展部分將成為恆地的潛力,而租賃部分則為這企業提供穩定的現金流,同時持有的物業質素不差,令整個恆地有穩中求勝的特質。

部分收租物業有相當的質素,例如國際金融中心、四季匯、宏利金融中心等,現金流強勁,同時有長遠租金上升的能力。

發展力不過不失

香港地產業最好賺的年代,已經過去,長遠樓價不會倍升,但仍可平穩及有基本增長。發展商賺錢能力仍然存在,但就不能視為十分好賺或高增長類。

過往內地產商在香港高價搶地,但隨著內地地產商因負債等問題轉弱,香港地產因為較穩健,相信會令香港地產商處於較有利位置,同時香港地產商將回到較合理的賺錢水平。

基本上,恆地有穩中求勝的特點,物業租賃是穩的地方,而物業發展則是潛力所在,香港樓價長期仍平穩,持有土地者當然有一定的潛力,恆地有多個項目已成功收購八成或以上業權,以及全部業權,這些位於市區的項目,擁有相當的價值。

從上表可見,恆地很積極利用收購舊樓,去提供市區樓的土地儲備,這些重建後的市區樓,呎價雖然不低,但往往有價有市。由於市區土地供應有限,利用收購舊樓,成為了其中一個主要的發展模式,上述土地均有一定的發展潛力。

另外,內地的發展亦是恆地的潛力所在,恆地積極發展內地業務,與內地發展商合作,在多個城市都有項目,同時有相當多的土地儲備。恆地於中國多個城市的可供發展之土地儲備,合共自佔樓面面積約3200 萬平方呎,當中約7成發展為住宅物業,其餘則發展寫字樓及商場。

在內地發展商因負債問題影響下,恆基相對會較有利,因此,內地業務都是恆地其中一個增長動力來源。

恆地持有約4500 萬平方呎新界土地儲備,為本港擁有最多新界土地之發展商。
恆地持有約4500 萬平方呎新界土地儲備,為本港擁有最多新界土地之發展商。

農地潛在價值

在整個恆地的長遠發展中,持有的農地是最大的潛力所在,恆地持有約4500 萬平方呎新界土地儲備,為本港擁有最多新界土地之發展商。

根據政府公布《新界東北新發展區規劃及工程研究》,確認古洞北及粉嶺北作為粉嶺/ 上水新市鎮擴展部分,容許原址換地,令私人土地業權人可發展個別私人項目。

恆地於發展區內共擁有240 萬平方呎土地,約80 萬平方呎土地可符合原址換地之條件,其餘則可能會被政府以現金補償方式,收回作公共用途。

至於《洪水橋新發展區規劃及工程研究》方面,恆地於區內擁有約647萬平方呎土地。根據「洪水橋及廈村分區計劃大綱圖草圖」之建議,洪水橋可發展成為一個人口約21 萬人之新市鎮,容納約6 萬個新增住宅,約一半為私營房屋。

從上述的發展方案中,可見恆地都有相當的利益。當發展商在開發區持有農地,政府有可能邀請發展商加入參與發展,或是換地模式,又或以現金補償模式進行。無論是哪一個方案,對於早在多年前,以低價買入農地的發展商,都有著巨大的利益。

政府的東大嶼計劃雖然能提供一定的房屋供應,但仍要相當長的時間,當中充滿未知數,同時在這段時間,香港的人口仍會保持增長。

因此在長遠而言,政府仍會發展其他大型新市鎮,以滿足人口增長,當中一定涉及新界的農地,其中不少都由發展商持有,這些農地的價值將會大幅提升,只是遲早的問題,因為這些地終有一天會發展的。因此,擁有最多農地的恆地,擁有一定的長遠價值。

投資策略

整體來說,恆地有一定的質素,物業租賃可說是提供了穩定而理想的現金流,而物業發展則保持平穩增長,因此這股有穩中求勝的作用。

長遠而言,恆地的農地有價值,這是遲與早的問題,政府愈遲發展,當中的價值愈大,因為土地價值會平穩向上。

由於恆地本身已龐大,因此就算有上述的潛力,都不是爆升類型。中短期可能因政府土地政策而對股價略有波動,但長遠的價值不錯,但投資策略就一定要長期,才能見到企業的真正價值。

現時處合理水平,這股適合中低風險的投資者,現價都可分注或月供投資,長期收息,以及有基本增長力。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票。上述文章只是企業分析,並不構成任何推介或投資邀約,投資者在投資前,請自行花時間研究企業,才決定是否適合自己,為自己的投資負責。)

作者:龔成

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