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下一個十年私樓同居屋供應都唔夠 樓價難跌?

·4 分鐘文章
下一個十年私樓同居屋供應都唔夠 樓價難跌?

政府最新一份《長遠房屋策略》報告,未來十年總房屋供應目標維持約43萬個單位,數字了無新意,是政府黔驢技窮無力推地賣,或是供應獲證實持續向上壓垮樓價?

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運輸及房屋局昨日公布《長遠房屋策略2021年周年進度報告》,下一個十年總房屋供應目標仍維持43萬伙,公私營房屋比例為七比三,公營房屋供應目標是30.1萬伙,公屋/綠置居佔21萬伙,9.1萬伙屬資助出售房屋,而私樓供應亦維持約12.9萬伙。有關數字已無新意,各項指標已多年相同。

政府愈來愈無地可賣

由於未來10年私樓供應量只有12.9萬個,換言之每年透過賣地計劃只有1.29萬伙供應,私樓供應未見大幅增加。由於政府持續將公私營房比例訂為7:3,明顯限制私樓數量,早已用於解釋為何在眾多不明朗因素下,樓價仍高企兼破頂之原因。

根據美聯物業數據,過去多年透過賣地計劃的私人房屋供應量持續向下走,即使今個財年首三季供應達14,430伙,高於全年目標12,900伙,甚至料整個財年達17,000伙,但1.7萬這個數字,仍較以往10個財年為少(2012/13財年除外),其中供應高峰分別為2017/18財年的25,500伙,及2014/15財年的21,190伙。

同時,以近三年即19/20至21/22財年作計算,賣地計劃提供的私人土地供應合共平均超過14,000伙,比起再前3年,即16/17至18/19年度約20,060伙,大幅減少30%。反映政府多年來欠熟地可賣以用作起私樓。

更甚的是,早前「施政報告2021」表明,政府爭取未來十年準備好約170公頃土地,透過賣地或鐵路物業招標,為市場提供可興建約10萬個單位。即是在政府可控制範圍下,每年私樓供應只有1萬個,而根據過去10年,即11/12年至20/21財年,平均每年約有12,500伙計算,即未來十年數字又將少約20%。

不過,值得留意,有關數字並未計及市建局項目和其他私人土地發展項目。至少目前未進行大量填海及造地情況下,在政府主導下可供出售地皮更見匱乏。

港人住屋需求有幾大?

未來有樓價走勢是升或是跌,除了受上述供應數字影響外,住屋需求實際有幾大亦很重要。

根據政府數據,如撇除疫情因素,於2019年結婚人數有4.4萬人(屬近年低位),對單位需求至少有2.2萬伙,數字遠高於萬多個私樓供應量(當然未必每對新人選擇買私樓),但反映住屋需求存在。如果計算初婚人數,於2019年有1.6萬對新人(屬近年低位),他們需要搬出來及置業誘因更大,至少都需要1.6萬個單位,亦多於近年私樓每年供應量。

每年9000個居屋單位供應夠唔夠?

除了私樓需求外,根據長遠房屋策略督導委員會數字,未來10年居屋供應量只有9萬多個,每年供應只有9000多個,又是否足夠?以「居屋2020」為例,當局收到23.6萬份申請,而2019年居屋申請更有30.9萬份,反映居屋潛在需求龐大。這些需求亦反映在20多萬住在劏房人士,劏房戶未必每個有資格申請公屋,更加不會買私樓,所以居屋亦是他們選項之一。

影響樓價因素複雜

未來房屋供應數字可能有數得計,但即使有數字表面上向港人對住屋有一定需求。可是,樓市真實置業需求變化可以好大。來港居住人口、港人移民離港數字、資金流向及息口走勢、就業及工資上升幅度、躺平不買樓等因素,所以未來置業需求變得浮動,影響樓價走勢。

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