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中國地產業整頓未完待續 各路專家紛紛預測未來景象

·6 分鐘文章

【彭博】-- 隨著政府官員試圖降低發生美國式金融危機的風險,中國對房地產行業的整頓幾乎毫無停止跡象。

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現在的主要問題在於,當這個過程結束時,全球最大的房地產市場會是什麼樣子,以及中國經濟能否避免硬著陸。

中國觀察人士預測,房價瘋漲、地產巨頭們舉債大興土木的日子肯定是要一去不復返了。取而代之的,可能會是個古板沈穩的市場,炒房熱一起便會招來政府出手干預,開發的主導權也會由國資企業把持,略有公益事業單位那樣的薄利即可。

以下是分析師、投資者和經濟學家觀點的匯總。

Eswar Prasad,曾負責國際貨幣基金組織中國團隊,現就職於康奈爾大學。

中国需要遏制房地产市场的投机行为,对不守纪律的高杠杆房地产开发商和纯粹出于投资目的购买多套房产的家庭实施财务和监管约束。

这可能会导致房地产行业的重组,对经济增长和金融稳定产生负面影响。北京似乎已经下定决心,认为这些可能是暂时性的成本,为了遏制未来金融市场的动荡和房地产市场失衡加剧,付出这些代价无法避免。

Logan Wright,Rhodium Group中國市場研究主管

过去五年,中国的建设步伐远远超过了自住业主的基本需求,而这种失衡最有可能的解决办法是持续多年的建筑活动放缓。

政策可以帮助缓和这种放缓势头或拉长其持续时间,但可能无法改变这样一个事实,即过去二十年中国经济的一个关键驱动因素至少会在未来几年对经济增长构成重大拖累。

未来预售房可能会大幅减少,一方面是因为北京方面可能收紧相关规定,另一方面是因为越来越多的购房者将对开发商的财务状况失去信心,购房前要求先完工。

龐溟,華興證券香港有限公司宏觀和策略研究主管

对于一些陷入困境但具有系统重要性并可能导致风险蔓延的房地产巨头而言,我们认为政府可能会参与他们的重组过程,以防止房地产市场急剧恶化并实现社会和金融稳定。

我们预计,即使不是最终由政府收购,可能也会有政府支持的投资平台和国有开发商参与此类重组。相反,对于系统重要性和市场关注度较低但房地产资产组合更好的开发商而言,谈判和重组应该会更容易。简而言之,可能会看到开发商的两极分化和整合。

我们认为政策可能引导中国房地产市场实现可控并可实现的软着陆。成功的去杠杆行动,如果具有更高的透明度,可能会为未来根基更扎实、更健康、更强大的经济奠定基础。

彭靄嬈,ING Wholesale Banking大中華區首席經濟學家

对经济的巨大影响应该会在10年后消退,并将被高科技和绿色投资所取代。

获取更多市场份额可能不会从房地产市场中受益。得到国家支持的房地产开发商应会占据更多的市场份额,但只有在房价持续上涨的情况下,他们才会从中受益,而未来一两年房价似乎很难持续上涨。

洪灝,交銀國際首席策略師

转型将是漫长而痛苦的,我们并不完全确定高层是否有足够强大的决心去经历这个艰苦的过程。拥有隐性政府支持的开发商将会受益,而他们已经在受益。

我相信,这将需要超过五年的时间。它将取得成功,因为政治接班人会确保,如果决心到位,它将取得成功。

陸挺,野村控股首席中國經濟學家

放缓是不可避免的。我们可以预期的最好结果是未来几个季度出现相对软着陆。

我不认为会发生金融危机。中国仍然有很多工具来管理这些风险。在房地产行业融资方面,银行直接或间接扮演着主要角色,政府对银行体系的控制仍然非常好——因此中国金融市场陷入混乱的可能性非常小。

Craig Botham,Pantheon Macroeconomics首席中國經濟學家

中国目前缺乏明显的候选者来取代房地产市场及其发挥的多重作用。房地产市场将经历剧烈的整合,变得主要由国有企业主导。这是新常态。开发商的债务上限不会消失。地方政府需要通过租赁物业来获取收入。银行将需要进行资本重组。中国需要找到新的消费动力和替代储蓄工具。而且中国需要摒弃增长目标——习近平无法实现到2035年收入翻一番的目标,这既是无法实现的,也是不是可持续的。

中国能否达成目标?最终结果可能比预期的更加痛苦。他们正在解决一个长期问题,趋势增长率会继续下降。家庭将不愿背负债务,而企业部门被告知不要举债。这意味着中国只能走政府债路线。

Gabriel Wildau,跨國商業諮詢公司Teneo的高級副總裁

中国政府希望鼓励房地产行业的整合——规模更大而且通常为国有的开发商可能会接管实力较弱的开发商。这种整合非常符合政府对房地产部门的长期目标。政府可以藉此加强对这个行业的掌控。他们想打破经济对房地产的依赖,一种方法是明显减少开发商的数量,那么控制住宅建设数量就会更容易。

Gary Ng,法國外貿銀行高級經濟學家

房价暴涨和开发商狂赚的黄金时代可能已经一去不复返。今后房价只会在一个严控的区间内上涨,意味着房地产业会越来越像公用事业。

李凱,北京深高私募基金管理有限公司創始合伙人

如果说过去十年是房地产行业的黄金时代,那现在它已经陷进铁锈时代了。

在如此重要的市场中,中国政府不会允许系统性风险。他们将让炸弹有序爆炸。

原文標題

China Experts Map Out Endgame for Xi’s Revamped Property Sector

(新增洪灝等人的觀點)

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