中國房企補課「三道紅線」：恆大富力壓力仍大 三項之中兩易一難

【彭博】-- 中國央行去年為嚴控地產企業債務風險祭出「三道紅線」，中資房企去年下半年加緊補課降槓桿。年報披露季，更多房企交出了三項合格的成績單，但就全行業而言，特別是像恆大、富力等大體量企業，達標仍然吃力。

彭博匯總數據顯示，滬深港上市的市值排名前100名的中資房地產公司中，截至4月7日有66家企業2020年度半年度和年度業績均已披露，其中32家企業已經達到「三道紅線」要求，較去年6月末的14家大幅增加。

66家企業中，三道線全不合格的家數從8家減少至4家，備受債市關注的中國恆大和富力地產依然全亮紅燈。其余大型房企中，融創中國成功改善兩項指標後，僅一道紅線不合格；世茂集團成為新晉全部達標的成員。

「國內房地產政策持續收緊，滿足三道紅線要求對房企至關重要，事關再融資，是生存問題，房企必然是想方設法滿足監管要求，」私募基金北京柏治投資管理有限公司合伙人馬棟對彭博表示。

分項觀察，三道紅線「淨負債率不得大於100%」這個指標中，不滿足要求的上市房企從14家減少至7家；「現金短債比不得小於1」的不達標家數從22家銳減至8家，這兩條指標合規壓力相對更小。

難度最大的是「剔除預收款後的資產負債率不得大於70%」，不合格房企家數僅從42家降至30家，連市值第一的萬科也略越線。萬科管理層據報導表示，有信心在一季度滿足要求。

標普全球評級在本月發送的報告中稱，資產負債率或將是最難滿足的指標，因為其改善主要依賴權益規模的擴大，或需要通過大幅提高利潤、發行股份等方式實現。Bloomberg Intelligence分析師Kristy Hung也在報告中表達了類似觀點。

馬棟也分析稱，房企淨負債率和現金短債比相對容易通過高周轉、高負債項目出表等途徑進行調節，剔除預收款後的資產負債率相對來說調節難度更大一些，「對投資而言，對地產企業的報表把控還是要更細致謹慎，不能只看表觀數據。」

修飾空間

2020年8月，中國央行和住建部宣布研究進一步落實房地產長效機制，形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則，包括將根據三道紅線進行評估。

據報導，如果三項指標均超出閾值，將被劃入「紅檔」，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；如果三項均未超出閾值則為「綠檔」，負債規模年增速不得超過15%；如果一項或兩項未達標則列入黃檔和橙檔，並對負債增速相應限制。

上述要求有望從頭部房企逐步向行業擴容，對過去多年依靠高負債實現規模擴張的地產企業，不啻為懸在頭上的利劍。這也令地產企業在編制財報時，更有動力在會計準則內美化指標，減輕合規壓力。

野村信用分析師Iris Chen在採訪中直言，中國上市房企去槓桿的進展比市場預期的還要快，但仔細看其中一些改善可能更多來自於財務報表的粉飾，比如很多房企的少數股東權益顯著增加。

早些時候，港股上市的禹洲集團2020年度淨利潤銳減97%，據悉公司管理層透露去年上半年的營收還可能較半年報時公佈的數據大幅調減，其中審計師在項目並表以及確認收入方面的趨嚴操作暴露出房企的財務弱點，這也加深了市場對房企財務數據真實性和可信度的疑慮。

恆大和富力

近兩年，中國房地產企業發生債券違約的風險事件明顯增多，從泰禾集團到華夏幸福，從天津房地產到福建福晟集團和重慶協信遠創，這些地產企業違約後沒有像市場設想的那樣短時間內實現資產變現並清償債務。

在市場對地產行業態度趨謹慎之際，中國恆大和富力的債券都曾遭遇拋售壓力。彭博匯總數據顯示，兩家企業的三個指標在絕對值上都有改善，但距離規定的閾值還有差距。

中國恆大在業績公告中明確降檔目標，即今年二季度末將淨負債率降至100%以下，年底現金短債比達到1以上，在2022年底資產負債率降至70%以下。過去一段時間，恆大馬不停蹄地加快周轉回籠現金，並頻繁出售子公司及非核心業務股權用於籌資。

標普全球評級在4月12日晚間的公告中將中國恆大的評級展望從負面調整至穩定，因公司為滿足監管「三道紅線」要求，進行了持續的減少債務的努力，緊張的流動性狀況得到改善。

富力地產經過大力削債以及補充權益資本後，淨負債率已從2019年末的199%降至去年末的130%左右。公司預計，由於削減的債務很大部分屬於短期性質，因此整體債務的減少也將帶動三項指標中的另外兩項有所改善。

國內媒體引述富力地產董事長李思廉在業績會上的話稱，將繼續出售物業、商場、寫字樓和酒店等資產，同時也會出售部分住宅項目的股權，預計2021年淨負債率將達標，到2022年底，三道紅線全部達標。

中國恆大與富力地產的公司代表未能立即予以置評。

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