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中國物業市場將出現史上最大資產泡沫

·12 分鐘文章
深圳住宅建設仍在蓬勃發展,樓價亦一直在上漲。圖片來源:MARTIN POLLARD/REUTERS
深圳住宅建設仍在蓬勃發展,樓價亦一直在上漲。圖片來源:MARTIN POLLARD/REUTERS

即使是新冠病毒也沒能阻止全球最大的資產泡沫不斷擴大。

在2月份實施抗疫封鎖期間經歷短暫停頓之後,中國一些特大城市的房地產熱已重新開始持續升溫,這種房地產熱被許多人認為是不可持續的。雖然數以百萬計的人失業,且經濟還存在其他問題,但樓價不斷上升,投資者趨之若鶩。

今年3月,深圳的一個新房地產開發項目的288個單位在不到八分鐘的時間在網上銷售一空。幾天後買家搶購了蘇州一個新樓盤的400多個單位。據估計,上海4月份的二手樓銷售接近歷史最高水平。上個月的一個周六,近9,000人每人支付人民幣100萬元的訂金,以獲得深圳一個開發項目公寓的搖號揀樓資格。

鏈家(Lianjia)駐上海的中介Zhao Wenhao說,3月份當市場開始反彈時,他周末幾乎沒有時間吃午飯。鏈家是中國最大的房地產經紀公司之一。他表示許多客戶擔心人民幣會在全球經濟放緩之際貶值,這促使更多資金流入作為避險投資的樓市。

許多經濟學家說,由此產生的資產泡沫目前已超過本世紀頭10年美國樓市的泡沫。在美國房地產熱的頂峰時期,每年約有9,000億美元投資於住宅房地產。在截至6月份的12個月,有約1.4萬億美元投資於中國樓市。上個月,中國房地產投資創有記錄以來的單月最高。

根據高盛(Goldman Sachs Group Inc.)數據,2019年中國住宅和開發商庫存總額達到52萬億美元,是美國住宅市場規模的兩倍,甚至超過了整個美國債券市場。

新冠疫情對該市場造成的停頓並沒有持續太久。中國6月份城鎮房價同比上升4.9%,1-6月份全國房地產開發投資同比增長1.9%,雖然2月份房屋銷售大幅下挫。中國在周四(2020年7月16日)公布,截至6月30日的三個月,整體經濟增長了3.2%。

中國恆大集團(China Evergrande Group, 3333.HK, 簡稱:中國恆大)已將今年的銷售目標較1月份時的預期上調了23%,該公司3月份的銷售情況強勁。中國恆大是中國最大的房地產開發商。

雖然房地產市場快速復甦在某種程度上對北京方面來說是好消息,但亦提醒人們注意中央政府長期以來一直擔憂的一些情況,中央政府曾多次採取調控措施,以防樓價失控。中國國家主席習近平2017年曾指出,房子是用來住的,不是用來炒的,這已成為政府住房政策的指導綱領。

然而讓人們重視此資訊並不容易。在信貸推動下,中國住宅銷售經歷了10年的快速增長,今年第一季度中國家庭槓桿率達到了57.7%的歷史最高水平。該比率出現2010年第一季度以來的最大季度增幅。該比率衡量的是家庭抵押貸款、消費和其他債務與國內生產總值(GDP)之比。

中國的核心問題是,買家認為政府似乎不願意讓樓市下跌。如果樓價真的大幅下跌,將摧毀大多數公民的主要財富來源,並可能引發動蕩。這促使有足夠資金的中國人有動力繼續置業,因為他們相信,不管整體經濟狀況如何,大城市的房地產仍將是中國最安全的投資。

在一家美國零售企業工作的Chen Zhiyu說,房地產綁架了中國經濟,所以政府不敢推動樓價大跌,即使這是刺破泡沫最有效的方式。他打算在深圳購置物業。37歲的Chen表示,你得跟著錢走。他還說,自從疫情推樓價以來,他已經提高了置業預算。他表示,每當政府開始印鈔,資產價格就會上升,在美國,股市會上升,但在中國,只有樓價會持續飆升。

房產銷售活動亦受到了資金緊張的開發商和向開發商出售土地的地方政府推動。開發商和地方政府都需要增加收入來償還債務或解決其他問題,並且正在醞釀更多推動房地產發展的措施。

沒有人知道中國官員如何能在不破壞整體經濟穩定的情況下處理這個問題。即使房地產市場保持強勁,亦為政策制定者帶來棘手的問題,他們今年不得不暫緩推出力度更大的、被一些分析人士認為是必要的經濟刺激措施,某程度上因為是擔心這會進一步推高樓價。

中國家庭金融調查(China Household Finance Survey)項目進行的民調顯示,新冠疫情刺激了中國政府所擔心的那種購房行為,即已擁有多套物業的人對住宅的需求出現上升,而尚未擁有任何物業的人的需求卻出現了下降。該調查由位於成都的西南財經大學(Southwestern University of Finance and Economics)進行。

得州農工大學(Texas A&M University)經濟學教授、中國家庭金融領域專家甘犁表示,這是投機性投資的一個明顯苗頭。甘犁說,投機需求在上升,因為人們把房地產視為作股市或海外資產更安全的資產。他表示,人們認為房地產投資是有保障的,受新冠疫情影響,他們實際上在減少消費、增加儲蓄,因此他們實際上會有更多可供投資的資金,而這將催生一個更大的樓市問題。

據來自中國家庭金融調查的最新數據,2017年中國城鎮住房空置率為21%左右,相當於有6,500萬套城鎮住宅處於空置狀態,相對於國際標準來說,這是一個很高的比例。擁有兩套物業的家庭的住房空置率達到39.4%,三套及以上住房家庭的空置率為48.2%。

在北京、上海、深圳和成都等大城市,租金收益率(房屋的年租金收入與房屋價值之比)不到2%,低於購買中國國債所能賺取的收益。然而42歲的英語教師Shannon Bi還是說,出於對通脹的擔憂,疫情還是促使她比計劃提前在深圳投資了第二套房產。她表示,你必須把錢投到某個地方,否則只會貶值。

另一位買家Doris Tao說,5月初她和丈夫簽了一份在上海購買二套房的合同。Tao希望購買這個學區物業將增加她三歲的兒子入讀優質小學的機會。

32歲的Tao表示,我們已經密切關注了幾個月,通常情況下,這些住宅一上市就被搶光了。她在睇樓的第二天就決定購買。她說,我們很幸運能買到,業主表示在我們簽合同的當天晚上,又有人提出要一筆過付款購買。

一些經濟學家的擔憂一定程度上源於中國房地產升溫的速度如此之快,而且即使在經濟面臨壓力的時候,房地產亦有繼續攀升的趨勢。

就在上世紀90年代,在中國的社會主義制度下,對於大多數人來說,擁有自己的住房還是違法的。1998年,國務院的一項決定取消了單位福利分房政策,住房自有開始上升。據中國央行4月份公布的一項調查,截至去年年底,中國約96%的城鎮家庭至少擁有一套物業,遠遠高於美國65%的住房擁有率。

在某種程度上,這種繁榮實現了中國政府的目標。它促進了經濟增長,為成百上千萬的中國中產家庭創造了財富。地方政府亦從向開發商賣地中獲得了額外收入;地方政府必須將所得稅收入的很大一部分上繳中央政府。

但這種繁榮搶走了其他行業的投資資金,這些行業要與買家爭奪銀行貸款。這種情況還讓許多家庭背上了債務。國際結算銀行(Bank for International Settlements)的數據顯示,在截至2019年的十年間增加的11.6萬億美元家庭貸款中,中國佔了57%左右,美國約佔19%。

中國一些城市的房價已經達到可比肩全球一些最貴地段的水平。中國社會科學院(Chinese Academy of Social Sciences)的數據顯示,2018年中國平均房價相當於人均收入的9.3倍,相比之下,三藩市為8.4倍。

房地產服務公司第一太平戴維斯(Savills PLC)的數據顯示,在擁有1,500萬人口的天津,高檔地段的住宅售價約為每平方米9,000美元。這相當於倫敦部分最貴地段的價格,但倫敦的可支配收入是天津的七倍。

基本上,中國城鎮居民已經把一切都押在了自己的房子上。根據中國廣發銀行(China Guangfa Bank)和西南財經大學的一份報告,中國城鎮居民現有財富中近78%押注在住宅地產上,而在美國,房產在家庭財富中的佔比為35%,更多的人是投資於股票和退休基金。

當新冠疫情衝擊中國時,許多經濟學家和房地產專家都擔心緊要關頭已到來。2020年頭兩個月的住宅銷售較上年同期暴跌了36%,許多資金緊張的房地產開發商被推到了懸崖邊上。據官方媒體報道,截至6月5日,已有200多家小型開發商申請破產。

北京建築中的住宅項目。 圖片來源:THOMAS PETER/REUTERS
北京建築中的住宅項目。 圖片來源:THOMAS PETER/REUTERS

較大的開發商和地方政府推出了刺激措施來吸引買家。根據華泰證券(Huatai Securities)的數據,自2月份以來,中國至少有26個省和地區出台了刺激房地產市場的政策,其中包括放鬆首期要求和提供補貼。

在房地產企業中原集團(Centaline Group)駐天津的總經理Gao Fei表示,雖然地方政府承受著防止樓價進一步飆升的壓力,但更讓他們害怕的是樓價大跌。他們承受不起讓房地產市場下跌的後果。根據上海易居房地產研究院(Shanghai Yiju Real Estate Research Institute)的數據,2019年土地出讓收入和開發商繳納的相關稅收佔到地方政府財政收入的52.9%,創歷史新高。

不過對於濟南和廣州等至少12個城市放鬆房地產調控的一些做法,中央政府並不認同,一個訊號就是詳述貸款政策鬆綁的文件數日內就從地方政府的官方網站上撤下。山東省一個城市在5月中旬取消了向買家提供補貼的計劃,指該計劃的某些內容違反了高層的相關要求。

Capital IQ的數據顯示,2月份和3月份中國恆大商品房分別降價25%和22%。中國恆大因龐大的債務規模而成為全球利息支出最高的非金融類上市公司。另一家大型開發商碧桂園控股有限公司(Country Garden Holdings Co., 2007.HK, 簡稱:碧桂園)通過社交媒體在全國折價出售超過1.7萬套新房,折扣幅度最高達到50%。

克而瑞(China Real Estate Information Corporation)的數據顯示,在中國前34家開發商中,有27家公布5月份銷量同比實現增長。最近促銷力度有所減弱,但並未完全取消。5月中旬在上海的一處樓盤,長江實業集團有限公司(CK Asset Holdings Limited, 1113.HK, 簡稱:長實集團)向潛在買家提供一部華為手機以及人民幣2萬至4萬元(合2,800美元至5,600美元)優惠券可抵扣未來物業管理費。

其他開發項目沒有提供折扣,潛在買家必須參加搖號才有機會購買面積較小且較便宜的住房。5月中旬,萬科企業股份有限公司(China Vanke Co., 2202.HK)透過一位女演員的網絡直播,四小時內的交易總額達到人民幣1.48億元(合2,080萬美元)。在深圳經營著一家房地產諮詢公司的Yin Haiping表示,對於錯失機會的擔心正在驅使更多購房者現在出手,今年一些熱門地區的樓價至少上升了10%。

來自天津的大學講師Xu Xiaohua在那裡已經有了一套物業,但本月在深圳購買了另一個單位。在一周內看了約12個單位後,他於5月初以人民幣650萬元(合913,050美元)的現金買了一套50平米(約538平方英尺)的住宅。他表示覺得大多數中國人在經濟低迷期間會把財富放在房地產上。他說中國經濟形勢越糟,深圳等地的房價就會升得越高。

撰文:Stella Yifan Xie / Mike Bird

(本文版權歸道瓊斯公司所有,未經許可不得翻譯或轉載。)

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