中國「三道紅線」政策對房地產公司的意義：QuickTake

【彭博】-- 負債累累的中國房地產行業所潛伏的危險從未像9月底那樣明顯，當時有傳言稱世界上負債最多的房地產開發商--中國恆大集團可能出現現金緊張，從而導致投資者奪路而逃。在全球十大負債最沈重開發商中，還有七家位於中國。為此，中國監管層近期對房企有息負債規模設置了「三道紅線」，越線企業的再融資將受限。新政策對於占經濟產出29%的房地產行業來說或將影響巨大。

1.新規內容

中國央行和住房城鄉建設部8月份曾宣布研究進一步落實房地產長效機制，形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則。但是，媒體報導和知情人士透露，希望再融資的開發商將根據三道紅線進行評估：

剔除預收款後的資產負債率大於70%淨負債率大於100%現金短債比小於1倍

開發商將根據其突破紅線的情況進行分類，並相應地限制其債務成長。《21世紀經濟報導》報導稱，如果 「三線」均超出閾值，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加。如果「三線」均未超出閾值，則有息負債規模年增速不得超過15%。

2.為什麼畫線？

很大一部分是擔心再次出現房地產泡沫以及災難性的泡沫破裂。在過去15年中，中國房價飆升了六倍，使深圳等城市房價的可負擔能力低於倫敦。中國房地產開發商的債務狂潮一直是推動房價上漲的重要推動力，因為他們只有漲價才能彌補不斷上升的利息負擔。隨著中國疫情緩解，潛在買家的回流仍對房價構成壓力。有人擔心中國可能會重演日本在1990年代沒有控制住過多信貸和迅速關閉無力償債借款人的錯誤。甚至在恆大的短暫流動性恐慌之前擔憂就已經浮現，因泰禾集團成為五年來中國債券違約的首個大型住宅開發企業。廣州富力地產和泛海控股最近幾個月也顯示出壓力的跡象。

3.新規什麼時候開始？

政府沒有給出時間表。但是《經濟參考報》報導稱，包括恆大、萬科和碧桂園在內的12家房企被選中參加一項試點計畫，要求他們在9月底提交一份三年內如何全面符合「三條紅線」的調整。報導稱，2021年1月1日起全行業將全面推行相關規則。中國人民銀行副行長潘功勝在9月中旬曾表示，監管部門也充分考慮了企業和市場實際情況，設計了科學合理的過渡期。

4.對開發商意味著什麼？

在短期內，資產負債表薄弱且對二線城市風險敞口很大的開發商可能需要降低房價以促進銷售並增加現金。恆大集團已經啟動了一項全國性的銷售促銷活動，宣布恆大全國樓盤銷售全線打七折，該公司試圖通過提高銷售額來實現其削減一半債務的目標。新政策也可能刺激股票發行浪潮以及物業管理服務等非核心業務的分拆 。從長遠來看，這可能會迫使開發商將更多資源用於辦公和零售等非住宅物業。

5.哪些公司受影響最大？

根據彭博行業數據，在主要開發商中，恆大和廣州富力地產在這三道紅線上均不達標，面臨著迅速削減債務的最大壓力。根據新規，他們可能需要根據其2019年的財務狀況分別削減借款19個百分點和21個百分點。融創中國僅滿足一項指標，可能需要將債務削減35個百分點。在中國的189家上市開發商中，截至10月初，有14家企業的三道紅線不達標。這些企業中市值最大的是中天金融和綠景中國地產。在香港上市的地產開發商中，有一半以上通過了三道紅線測試，包括碧桂園和萬科。

6.它會壓垮經濟嗎？

可能不會。根據彭博行業研究的數據，開發商的債務成長率已經從2017年的53%放緩至去年的16%。這與對通過紅線測試的公司施加的債務上限相距不遠。在過去兩年中，由於中國房地產開發投資已成長約10%，因此將存在溫和的去槓桿或債務削減的空間。

原文標題What China’s Three Red Lines Mean for Property Firms: QuickTake

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