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中資困境地產商境內債券「一展再展」 在岸持有人進退維谷

【彭博】-- 大量中資房地產開發商今年在債券兌付上「棄外保內」,然而多次和違約擦肩而過的境內信用債市場並非如表面般風平浪靜。

相較境外地產債今年已創下的紀錄最大違約規模,眾多境內地產債以展期方式來避免違約;根據高盛此前報告,今年截止5月底已有11家地產商的488億元人民幣債券出現展期;遠高於彭博匯總的今年289億元的在岸債券違約量。

但是基本面並未見明顯改善下,近期「以時間換空間」的展期方案開始「一展再展」,兌付計畫亦趨於惡化,風險不斷積累令投資者信心逐漸受挫。最新融創中國表示,旗下一只已展期的境內債支付存在不確定性,並擬調降未來兩期的本金支付比例;此前世茂股份提議將「20世茂G2」債券的的本金兌付延期兩年,明顯長於此前大多為一年的展期期限,並且方案中不包含任何首付款項,連利息也計畫在到期後的半年內平分6次付清。

「修改到期日對於公司的償債問題是治標不治本的,」聯博集團亞太區固定收益聯合主管Jenny Zeng表示,如果不能產生足夠的現金流去還本付息,或者資產負債表仍然捉襟見肘,還是有可能會面臨再度展期。

私募基金北京柏治投資總經理李根也指出,除了銷售回款以外,此前市場也寄希望房企通過資產出售和國企入股救助來改善自身情況,但是一些房企二次展期就意味著短時間內獲得救助無望,「因此市場對於這些一度認為情況會轉好的困境房企,也逐漸開始不買賬了。」

展期再展期

中國房地產行業5月繼續量價齊跌,其中房價連九個月走低,全國住宅銷售額同比仍跌42%;監管層連續出台托底政策,包括5年期LPR在5月大幅下調、首套房貸利率下限降低等措施,但收效並不明顯;疫情和經濟成長乏力等衝擊之下,市場需求疲軟。

困境開發商銷售回款持續承壓,經營性現金流難以為繼,銀行貸款、債券等再融資渠道也明顯收縮,此前承諾的兌付方案,陸續開始出現不能及時兌付的情況。如世茂集團6月中旬申請將兩只ABS的展期方案由11個月調整為18個月。

中誠信國際企業評級部董事總經理龔天璇表示,一旦房地產企業出現流動性困難的情況,購房者、金融機構以及供應商等合作方的態度也會隨之謹慎,「也就是為什麼我們會看到房地產企業提出展期之後,其銷售金額會出現更加明顯的下滑。」

以陽光城為例,最初多只美元債曾獲得持有人同意展期,但在債務危機惡化後債券利息亦未能按期兌付,美元債的違約也觸發了境內債券的交叉保護條款,債券加速清償並構成違約。

聯博集團Jenny Zeng認為,對於一些海外債務正在重組的房地產開發商來說,國內債券一一展期也只是時間問題。

雖然在岸債券違約規模今年以來僅為境外的五分之一,但是風平浪靜之下違約暗流涌動;穆迪高級副總裁曾啟賢指出,如果展期本身是為了避免違約並造成了持有人的經濟損失,在穆迪的定義裡這類債券實質上是進行了困境交換,穆迪會考慮將這類債券界定為違約。

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