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九龍新盤銷售谷唔起 何文田豪宅租金下挫

view at Ho man tin 23 June 2019 (seaonweb via Getty Images)

香港樓市陰睛不定,二手弱,但一手銷售中,表現一枝獨秀只有錦上路站的柏瓏I及II期,三周內累售近1100伙,套現逾百億元。九龍傳統豪宅區爆新盤戰,擁有雙重鐵路效應的九龍城瓏碧首輪賣出不足一半,而位於太子道的Prince Central要減價迎戰,九龍新盤銷售未掀熱潮,勢累何文田豪宅樓價,租金料持續回落。

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近期大量新盤推出,遍佈新界及九龍等地,其中九龍城及啟德區更是供應重鎮。九龍城近年罕有推出新盤,在屯馬線及東鐵過海段通車效應下,加上九龍塘41名校校網優勢,碧桂園旗下於九龍城新盤瓏碧備受注目。

瓏碧首輪賣出不足一半

不過,瓏碧首輪銷售70伙,即日只售出14伙,未達一半,套現逾1億元。而首張價單折實平均呎價要24,520元,訂價亦貴絕區內。

距離瓏碧不遠,位於太子道的新地Prince Central,近日亦推出價單涉11伙,另設有7%現金回贈,較去年首推50伙,個別單位變相減價最多近3%,似乎基於市況要減價迎戰。

而最平單位為一個251呎開放式戶,計入7%現金回贈後,折實樓價為646萬元,折實呎價要25,740元,呎價較瓏碧更高,而有關項目鄰近旺角東站,料受惠東鐵過海段通車。

蔡少芬收租物業回報降

其實,今年下半年大量新盤推出,而銷情暫時未被谷起。反觀,美國加息步伐更猛,而本港持續有資金流走,銀行結餘下跌,息口向上已對樓市構成心理壓力。

九龍傳統豪宅區新盤未見大賣,亦拖累何文田豪宅價,令何文田區租金走勢偏軟。

以藝人蔡少芬持的何文田皓畋一個589呎、兩房豪宅單位為例,近日傳出以每月2.15萬元租出,較舊租約租金2.5萬元,下跌14%。蔡少芬於2017年斥資1,216.51萬元以一手購入有關單位,料租金回報只有2厘。

基於美國加息,本港資金成本上升,上述2厘租金回報率,不單低於綠債息率2.5厘,亦低於近日銀行一年港元定存息高達2.4厘水平,更遑論人幣定存息率高見2.8厘。在加息周期下,買樓收租賺回報吸引大減,現時在港住宅需求以自住主導,但需求多寡受多個因素影響,包括按息上升及股市疲弱表現,未來需求會否收縮仍有待觀望。

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