九龍新盤銷售谷唔起 何文田豪宅租金下挫

香港樓市陰睛不定，二手弱，但一手銷售中，表現一枝獨秀只有錦上路站的柏瓏I及II期，三周內累售近1100伙，套現逾百億元。九龍傳統豪宅區爆新盤戰，擁有雙重鐵路效應的九龍城瓏碧首輪賣出不足一半，而位於太子道的Prince Central要減價迎戰，九龍新盤銷售未掀熱潮，勢累何文田豪宅樓價，租金料持續回落。

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近期大量新盤推出，遍佈新界及九龍等地，其中九龍城及啟德區更是供應重鎮。九龍城近年罕有推出新盤，在屯馬線及東鐵過海段通車效應下，加上九龍塘41名校校網優勢，碧桂園旗下於九龍城新盤瓏碧備受注目。

瓏碧首輪賣出不足一半

不過，瓏碧首輪銷售70伙，即日只售出14伙，未達一半，套現逾1億元。而首張價單折實平均呎價要24,520元，訂價亦貴絕區內。

距離瓏碧不遠，位於太子道的新地Prince Central，近日亦推出價單涉11伙，另設有7%現金回贈，較去年首推50伙，個別單位變相減價最多近3%，似乎基於市況要減價迎戰。

而最平單位為一個251呎開放式戶，計入7%現金回贈後，折實樓價為646萬元，折實呎價要25,740元，呎價較瓏碧更高，而有關項目鄰近旺角東站，料受惠東鐵過海段通車。

蔡少芬收租物業回報降

其實，今年下半年大量新盤推出，而銷情暫時未被谷起。反觀，美國加息步伐更猛，而本港持續有資金流走，銀行結餘下跌，息口向上已對樓市構成心理壓力。

九龍傳統豪宅區新盤未見大賣，亦拖累何文田豪宅價，令何文田區租金走勢偏軟。

以藝人蔡少芬持的何文田皓畋一個589呎、兩房豪宅單位為例，近日傳出以每月2.15萬元租出，較舊租約租金2.5萬元，下跌14%。蔡少芬於2017年斥資1,216.51萬元以一手購入有關單位，料租金回報只有2厘。

基於美國加息，本港資金成本上升，上述2厘租金回報率，不單低於綠債息率2.5厘，亦低於近日銀行一年港元定存息高達2.4厘水平，更遑論人幣定存息率高見2.8厘。在加息周期下，買樓收租賺回報吸引大減，現時在港住宅需求以自住主導，但需求多寡受多個因素影響，包括按息上升及股市疲弱表現，未來需求會否收縮仍有待觀望。