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人口趨勢三大警號 樓市難放棄細單位

稅局日前公布,將於下月二日寄出2022/23年度報稅表,今年寄出數目240萬張,較上年度減少7萬張。
稅局日前公布,將於下月二日寄出2022/23年度報稅表,今年寄出數目240萬張,較上年度減少7萬張。 (winhorse via Getty Images)

四月長假期前,有關人口趨勢的消息掀起話題,由人口普查及報稅表數目釋出的三大警號,似乎提醒大家,港樓現實情況,未來一段時間都難以放棄細單位。

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綠色炸彈數目連跌三年

稅局日前公布,將於下月二日寄出2022/23年度報稅表,今年寄出數目240萬張,較上年度減少7萬張。報稅表由2020/21年度開始出現負增長,2020/21及2021/22年度均下跌15萬張,連同今年三連跌合共減少37萬張報稅表。

報稅表減少,固然與嬰兒潮一代踏入退休年齡有關,但連跌三年,有學者直言此現象反映移民潮的影響。假設37萬張「消失」的報稅表,當中有18萬人為已婚兼移民納稅人,則本港可能已流失多達數十萬個小家庭。

小一開班「歸零」再現

教育局早前向立法會提交資料,預計小一學齡人口由今年5.7萬人,下跌至2029年約5萬人,中一學齡人口亦由7.1萬人跌至6萬人。特首李家超日前亦透露,本港小學及中學學生人數分別下跌14%及18%,指當局會與學界溝通,考慮是否併校或重置學校。

特首李家超日前透露,本港小學及中學學生人數分別下跌14%及18%。
特首李家超日前透露,本港小學及中學學生人數分別下跌14%及18%。 (Silasyeung via Getty Images)

當局點出學童不足情況有多嚴重時,長州錦江小學已驚現小一開班「歸零」,該校向家長發通告,指今年9月未獲開辦小一,將與教育局商討方案。雖然教育局未有向傳媒披露有多少間小學須就避免殺校提交方案,但特首提及當局將與學界研究應對方案,可以預計學校收生嚴重不足情況或會在各區出現。

單身人口近三成

統計處日前公布2022年各區人口結構報告,當中亮點之一是本港單身人口竟然達29.1%,單身人士佔比最多地區為中西區、黃大仙、葵青、南區及離島,均超過區內人口三成。

黃大仙是本港單身人口佔比最多地區之一。
黃大仙是本港單身人口佔比最多地區之一。 (nozomi mitsuki / 500px via Getty Images)

報稅表數目連跌三年、小學中學人數縮減兼出現殺校危機,單身人口壯大,反映本港人口結構出現變化。傳統一手樓目標顧客正是具消費力的小家庭,小家庭流失、越來越多港人選擇單身,新盤兩房、三房單位叫座力難免受壓,針對單身人士的細單位反而更吃香。雖然港府推出限呎地要求發展商起大一點,但面對人口趨勢,細單位支撐新盤的情況似乎難以逆轉。

除了新盤不能放棄細單位,有財力的單身人士在港可能寧願租樓,並在海外置業。加上來港專才都可能會選擇先租樓,租盤可能會更吃香。配合人口結構轉變,說不定未來新盤會出現租、賣混合模式,發展商保留一、兩棟作長線收租,甚至上半棟放租、下半棟放售的新規劃,買樓收租投資者或要面對發展商這個強勁對手了。