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人棄我取 搜尋優質落後盤

踏入2015年,樓市持續升溫,刺激用家蜂擁入市,進一步推高上車難度。準買家想增加上車勝算,不妨從樓價相對落後的地區入手,搜尋優質物業。

2015年大市走勢前瞻

剛踏入2015年,樓市延續2014年的走勢,細價樓繼續熱賣。受制於雙辣招,豪宅單位交投淡靜,而細價樓受多項因素影響,成為推高樓價的主力。

首項刺激細價樓交投因素是低息環境,早前歐洲突然公布大型量化寬鬆計劃,而日本央行亦積極放水。面對全球資金泛濫,雖然市場預期聯儲局將於今年啟動加息,但考慮要保持美國經濟復甦動力,加息幅度將較為溫和。按息持續低企,加上憂慮資金再次湧入香港搶樓,刺激等待多時的用家決心入市。

另一項因素是上車恐懼症,早前政府推出新一輪居屋,錄得破紀錄的申請宗數。搶樓瘋潮再次對用家構入龐大的心理壓力,特別是年前以為樓市已經見頂,把自住物業出售再暫時租樓住的用家,眼看樓價及租金有升無跌,特別是租金每月攤薄之前賣樓套現所得資金,而租金在短期內更沒有回落跡象,高力國際早前發表報告,預期今年住宅樓價將有3-5%升幅,而租金亦有5%升幅。租金升幅與樓價升幅打和時,令這班擁有置業資本的準買家慌忙追入細單位自住,有了這班有實力的用家追貨,加上一批獲父母資助首期的首置客,一手市場的細價樓固然獲追捧,二手市場的細價樓盤源亦銳減,更導致300萬以下細價樓買少見少。

受新居屋熱潮刺激用家入市,中原城市領先指數於1月連續三周創歷史新高,而新界東及新界西指數同創歷史新高,反映用家積極在新界區搜尋上車盤。根據中原地產數據,截至1月份樓宇買賣合約登記暫時錄得5,552宗,涉及金額達347.6億元。其中二手私人住宅買賣合約宗數為3,089宗,總值190.4億元,預測全月買賣宗數可達4,500宗,總值可達270億元,相對去年12月,買賣宗數與涉及金額上升16.2%及17.2%,可見在施政報告在擴大供應及壓抑樓價方面沒有大動作,強化買家出手搶貨的信心。

雖然預期低息環境仍會持續一段時間,但用家現時入市,仍無可避免要面對高位接貨的風險。一旦美國正式啟動加息,每次只加1厘息,便足以令供貴樓的用家每月財政壓力百上加斤。如果樓市同時轉勢,更會增加用家斬纜的難度。97回歸由金融風暴觸發的樓市崩盤,許多在高位接貨的負資產業主,如果不忍痛壯士斷臂,便要咬實牙關耗過一段漫長的負資產歲月,不少負資產業主直到金融海嘯後,資金湧入香港把樓價推至歷史新高,才正式告別負資產生涯。

要減省上車及供樓成本,以及有效平衡負資產風險,準買家應該考慮個人負擔能力,亦不妨按自己住屋需要,在一些樓價相對落後的地區,發掘適合自己的物業。

 

應對加息風險,準買家應該減輕上車成本,讓自己有更大空間捱過樓市低潮。

 

受新居屋熱潮刺激用家入市,中原城市領先指數於一月連續三周創歷史新高。

精明眼 發掘二線落後盤

部分地區樓價落後大市,理由離不開地區本身的條件稍為遜色於其他地區,參考香港買家置業的需求,導致地區樓價落後於人,離不開交通配套、校網、社區配套及商貿配套四項因素。

留意「半天吊」地區

今時今日鐵路網絡貫通港九新界,似乎交通配套在各區分別不大,但你嘗試向長居市區的同事打聽一下,他們能否接受每天花兩小時返工放工,他們的答案十之八九是「沒可能」。因此新界區樓價相對市區樓價有一定距離,而同樣有鐵路貫通的新界地區,各區樓價又有相當差異,其中一個原因是部分地區位處「半天吊」地段,削弱了該區物業的吸引力。

例如深井物業在90年代頗受買家及投資者歡迎,原因是當年大欖隧道及西鐵線尚未開通,深井在交通上相對屯門及元朗已算方便,加上區內不少物業可享海景,令區內樓價持續上升。不過當大欖隧道及西鐵線落成啟用後,深井在交通優勢上已不及屯門及元朗,區內樓價升幅亦不及新界西細價盤。

在校網重災區中尋寶

有小朋友的家長,在置業時無可避免要考慮校網因素,但單身貴族及已沒有子女的小家庭,置業時則沒有此煩惱,大可以採用逆思考,在校網較輸蝕地區尋寶。

傳統名校網如11區及41區,因著區內名校臨立,區內優質物業價格早已高不可攀。而部分地區如土瓜灣,年前獲納入何文田名校網,因校網溢價,區內物業亦水漲船高。不想與具實力家長搶貨的準買家,搜尋心水物業時便要先做定功課,避開這類家長心頭好地區。

想執平貨的準買家,亦可以留意一些派位重災區,例如受跨境童湧入影響,上水區近年派位滿意率全港最差,假如情況持續,此因素將嚇跑不少家長買家,令北區物業價格受壓。

檢視社區及商貿配套

提起社區配套,大家都可能會先想起康體設施如運動場、圖書館及公園,不過對一般家庭來說,街市及商場可能是更重要的社區配套。因此你會發現,同一個地區,沒有街市及商場十室九空的屋苑,樓價往往會跑輸同區其他屋苑。對於早出晚歸,放假又會到其他地區逛街的年輕打工仔,這類屋苑便提供一個以較低成本上車的機會。

商質地段發展一般都可以拉動當區或鄰近地區的住宅物業價格,例如起動東九龍計劃,不單令觀塘一帶商用地皮呎價及租金持續上升,亦刺激周邊地區住宅物業成交價屢創新高。要搜尋落後盤的準買家,就要反其道而行,從一些缺乏商貿地段的地區入手,例如天水圍、青山灣畔或洪水橋都是不俗的選擇。

 

深井至青山灣畔一帶缺乏鐵路支援,令區內樓價升幅略為跑輸大市。

 

發掘樓價落後潛力盤

了解搜尋抵買地區的五項因素,下一步就是活學活用,搜尋這類地區的優質樓盤,作為置業部署參考。

新界西

深井

深井雖然有公路貫通,但直到今日仍缺乏鐵路支援,沒有私家車的居民,仍要依賴巴士及小巴出入市區,造成這一帶樓盤略為落後大市,只要用心搵,區內不乏450萬以下的優質樓盤選擇。

 

浪翠園
放盤單位:浪翠園高層
售價:390萬元
實用呎價:9,466元
賣點:深井知名屋苑,用料及設施配套均有保證,大部分單位可享開揚海景或山景。

 

麗都花園
放盤單位:麗都花園高層
售價:438萬元
實用呎價:8,007元
賣點:位處臨海地段,但呎價卻跑輸市區二手居屋,對喜愛寧靜居住環境的買家有一定吸引力。

 

海韻花園
放盤單位:海韻花園低層
售價:450萬元
實用呎價:6,607元
賣點:位處深井市中心,周邊設有超市、咖啡室及食肆等生活配套。

 

荃灣

荃灣區既有鐵路貫通,又鄰近九龍市區,且設有大型商場及酒店等配套,按理區內樓價應緊貼大市同步,不過區內一些較偏遠的屋苑,由於要駁車才可以轉乘鐵路,樓價仍相對落後。

 

海濱花園
放盤單位:海濱花園中層
售價:368萬元
實用呎價:7,215元
賣點:位處荃灣海濱路段,屋苑自設商場、私人泳池及會所。

 

荃景花園
放盤單位:荃景花園低層
售價:380萬元
實用呎價:10,497元
賣點:屋苑依山而建,自成一隅,屋苑自設網球場、泳池、健身室等康體設施。

 

荃灣中心
放盤單位:荃灣中心高層
售價:345萬元
實用呎價:10,000元
賣點:屋苑於2007年完成翻新工程,提升屋苑外觀及水電規格,屋苑自設商場及私人平台花園。

 

深井雖然交通配套略為輸蝕,但勝在旺中帶靜,不少屋苑更享有廣闊海景,吸引不少愛靜的買家在此置業。

荃灣擁有交通優勢,不過區內一些位處較偏遠位置的屋苑,樓價仍相對落後。

屯門

屯門區近期經常在地產版見報,因為300萬以下樓盤在香港已經買少見少,而屯門是少數尚可以找到這個價位樓盤的地區。

 

兆康苑
放盤單位:兆康苑低層
售價:265萬元
實用呎價:5,567元
賣點:兆康苑毗連西鐵站,地利優勢媲美港鐵上蓋物業,屋苑規劃良好,算是區內抵買之選。

 

屯門市廣場
放盤單位:屯門市廣場高層
售價:290萬元
實用呎價:8,895元
賣點:毗連輕鐵轉車站、巴士總站及西鐵站,盡享三大交通網絡優勢,當只有一街之隔的瓏門實用呎價破萬二,此盤更顯得經濟實惠。

 

屯門因著仍有少量300萬以下單位,成為近期樓市焦點地區。

新界東

粉嶺

北區小一學位緊張,交通又「半天吊」,加上區內供應充足,令準買家更容易在區內搜尋到合心水的落後盤。

 

牽晴間
放盤單位:牽晴間高層
售價:410萬元
實用呎價:10,432元
賣點:區內最大型樓盤之一,屋苑提供會所及花園等設施,步行可直達粉嶺港鐵站。

 

粉嶺中心
放盤單位:粉嶺中心高層
售價:400萬元
實用呎價:10,869元
賣點:毗連粉嶺港鐵站,屋苑自設大型商場,享有購物及交通便利優勢。

 

粉嶺名都
放盤單位:粉嶺名都中層
售價:360萬元
實用呎價:9,022元
賣點:基座商場連接粉嶺港鐵站,鄰近設有單車徑、運動場及公園等康體設施。

 

花都廣場
放盤單位:花都廣場高層
售價:360萬元
實用呎價:9,729元
賣點:位處旺中帶靜路段,屋苑設有商場,提供超市、食肆及藥妝店等生活配套。

馬鞍山

馬鞍山須要駁車才可以轉乘東鐵線往返市區,而區內又沒有商貿設施,不過馬鐵線路經石門等新發展商貿地段,而區內供應充足,對準買家有一定吸引力。

 

新港城
放盤單位:新港城中層
售價:425萬元
實用呎價:12,212元
賣點:區內最大型屋苑之一,屋苑設有大型會所及商場,步行可直達馬鞍山港鐵站。

 

聽濤雅苑
放盤單位:聽濤雅苑高層
售價:510萬元
實用呎價:10,480元
賣點:區內知名屋苑,設有27萬平方呎綠化庭園,並提供多達1500個車位。

 

海柏花園

放盤單位:海柏花園中層
售價:495萬元
實用呎價:12,500元
賣點:區內知名海景豪宅,多個單位可享廣闊吐露港景致。

 

粉嶺名都毗連港鐵站,盡享交通便捷優勢。

 

馬鞍山鄰近沙田市中心、科技園及中文大學,因此成為不少中產家庭置業的熱門選擇。

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