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何文田 皓畋 ONE HOMANTIN|「蝕讓之王」兩房半銀主盤 呎價1.9萬元

上月中,由鷹君及港鐵合作發展的何文田站上蓋朗賢峯,以折實平均呎價近2萬元開出首批單位,是同區逾8年以來最便宜的新盤,也較毗鄰樓齡約8年的天鑄,近期二手平均成交呎價約2.58萬元,低逾兩成二。相對貼近距離港鐵站遠些,但樓齡都在10年以內的區內半新盤,之前的二手造價介乎約1.7萬元至約2萬元。這一口價即時令何文田區的二手睇樓量及查詢量減少約兩成,而上月的成交量也大減。

ONE HOMANTIN三房套連工人套房間隔,5年間貶值約三成七。
ONE HOMANTIN三房套連工人套房間隔,5年間貶值約三成七。

好像皓畋及ONE HOMANTIN,代理指各自只有一宗成交,也不乏大額蝕讓個案。例如ONE HOMANTIN的那一宗,原業主帳面蝕近960萬元離場。單位來自7座一個頂層連天台的特色戶,實用面積795平方呎,三房套連工人套房間隔。原業主於2019年以逾2579萬元一手購入單位,之後曾作內部轉讓,新近以1620萬元易手,呎價約2萬元。單位於約5年間,貶值約三成七。ONE HOMANTIN位於常富街,距離朗賢峯,也即是何文田站大約10至15分鐘步程,沿路「無瓦遮頭」,要日曬雨淋。不過相對毗鄰的天鑄,ONE HOMANTIN的戶型及開則會較貼近朗賢峯。

ONE HOMANTIN由會德豐發展,2017年入伙,樓齡約7年,合共提供561伙,實用面積350至1564平方呎的一房至四房戶。當中兩房及三房是主打,佔單位總數約八成。6座的物業呈以「C」字型排列,由於全部都只高17層,所以絕大部分單位都以附近樓景為主,部分高層單位或能望穿附近樓群,遠眺何文田市景。

參觀的單位位於單邊第2座中層一個A室單位,實用面積698平方呎,屬三房套間隔。
參觀的單位位於單邊第2座中層一個A室單位,實用面積698平方呎,屬三房套間隔。

參觀的單位位於單邊第2座中層一個A室單位,實用面積698平方呎,屬三房套間隔。業主於去年中放盤,原本開價1450萬元,今年1月將叫價調低近一成四至1250萬元放盤,呎價約1.79萬元。不過又碰巧在我們拍攝後一日,單位就成功售出,累減百分之8至1150萬元易手,呎價約1.64萬元。單位有一條頗長的玄關走廊,長約2.7米,闊1.2米。單計這個空間已經有近35平方呎,接近單位面積百分之5。

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若不想浪費空間,可以擺放一組薄身鞋櫃,也可以於牆上加設一些掛勾來擺放外出用的衣物。這個屋苑基本上所有單位都設有梗廚。這柱的長走廊,就是因為要遷就廚房的擺位。廚房並不規則,要度身訂造廚櫃,但備餐空間尚算充足。不過可能原裝的收納空間主要集中於下櫥櫃,不是特別多,所以都加設了櫃及層板來增加收納量。客飯廳呈以直長形,長5.75米,闊2.9米,有大約180平方呎。不設窗台,方正實用,擺放家具容易。加上樓底高3.15米,即10尺,所以空間感不錯。這個單位位處中層,都是以望樓景為主,惟因碰巧對著培正道,可以看到兩旁種植的一些樹木。單位向西南,前方有會大學遮擋,所以即使是下午,西斜都沒有很嚴重。

皓畋9座的物業合共提供1429伙,是區內最大型的私人屋苑。
皓畋9座的物業合共提供1429伙,是區內最大型的私人屋苑。

第二個參觀的放盤,只是一街之隔的皓畋,所以交通配套都是差不多。不過皓畋的規模大很多,9座的物業合共提供1429伙,也是區內最大型的私人屋苑。皓畋由嘉里建設發展,與ONE HOMANTIN一樣都在2017年入伙,而戶型及面積也很相近,提供實用面積399至1487平方呎的一房至四房單位,兩房及三房同樣佔總供應量逾八成。不過始終相隔了一條街,加上地皮形狀不同,各座大樓由北至南以弧形排列,而大廈也稍為高些,高21至23層,所以景觀上相對較ONE HOMANTIN開揚。其中第2至10座向東北或東南的單位,中低層望向前方的配水庫遊樂場以及翠綠景緻,高層可以遠望土瓜灣,甚至啟德一帶海景。

放盤來自第7座高層C室,實用面積679平方呎,屬連書房的兩房半間隔。它是一個銀主盤,銀主現時叫價1300萬元,折合呎價約1.91萬元。
放盤來自第7座高層C室,實用面積679平方呎,屬連書房的兩房半間隔。它是一個銀主盤,銀主現時叫價1300萬元,折合呎價約1.91萬元。

放盤來自第7座高層C室,實用面積679平方呎,屬連書房的兩房半間隔。它是一個銀主盤,銀主現時叫價1300萬元,折合呎價約1.91萬元。這裡同樣設頗為寬闊的玄關,但對比ONE HOMANTIN那個單位,這裡長及闊都只是各1.45米,即約22平方呎,感覺上沒有這麼浪費空間。不過打開大門後,已佔據一定位置,變相較難擺放鞋櫃。客飯廳為日字廳,布局分明,有大約168平方呎。飯廳設窗,可以與客廳窗做對流,又不用每次都打開露台門通風。沙發與電視距離適中,樓底就高3.15米。

加上位處高層,前面沒有其他大廈遮擋,整體感覺不壓迫。單位向西北,可以看到附近一帶的市景,頗為開揚。近廳房近38平方呎,可以當作是書房或工人房使用。不過擺放一張單人床及一組衣櫃後,但走動空間不多。雖然放盤為銀主盤,但與買一般二手樓在按揭審批條款方面,都沒有太大分別。只要買家有供款能力,同樣可以承造高成數按揭。假設以銀主叫價1300萬計算,借盡最高八成按揭,每月供款約5萬元,月入要求就要大約10萬元。不過都要留意,在簽訂臨時買賣合約後,銀主盤一般要30天內便要完成交易,最長也只有45天。因此打算申請高成數按揭的買家,需要找批核按揭較快的銀行,又或者提早準備按揭所需文件。

延伸閱讀:

* 皓畋

* ONE HOMANTIN

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