香港股市 將收市,收市時間:2 小時 51 分鐘

【價值物語】樓市並不跟着經濟走

【價值物語】樓市並不跟着經濟走

美國聯儲局再度推出量化寬鬆(QE),加上港府推出放寬按揭措施,本地樓市是否即將開始新升浪?資產價格不是經濟現象,而是貨幣現象,故無論本港經濟會否陷入衰退,都不是樓市去向的關鍵。樓市升跌,最關鍵的還是資金未來會否繼續流入。

資金續觀望未湧港

 

香港屬外向型經濟,貨幣供應多少,主要還是看中美兩國的貨幣政策。2008年至2014年,美國進行了三輪QE,聯儲局不但把自己的資產負債表規模從8000億美元,增加至4.5萬億美元,也讓香港金管局的貨幣供應基礎從100多億元,增加到4000多億元。圍繞在本港的錢多了,樓市自然會一路高歌猛進。

但自2018年起,美國開始量化收緊(QT),在港資金也慢慢回流美國,令金管局的銀行體系結餘,慢慢回落至500多億元。

再QE只是增加貨幣總量,本地樓市去向的關鍵在於,新印出來的銀紙會否再次來港?2008年剛推出QE時,美國經濟千瘡百孔,能借到錢的都不願留在美國,而是投入朝氣勃勃的中國。中美同時放水,香港前景那麼好,其時樓價又那麼平,資金當然蜂擁來港。

惟現在港樓價格與2008年不可同日而語。內地經濟增長速度,以及本港社會穩定程度也和當日大相逕庭。

目前的香港物業市場,在外國投資者眼中還是否上佳選擇?怪不得聯儲局9月起開始重推QE,流入本港的資金沒有增加,港滙也沒有轉強,說明資金還在觀察,並沒有如上次般馬上來港。

內地資金佔香港經濟比例日高,所以即使聯繫滙率下港元和美元掛鈎,但內地貨幣政策去向也對本港樓市有相當影響。

近月內地通脹不斷走強,限制央行量寬規模;且人民銀行不但沒有「放水」,而是在「收水」。即使社會運動後,內地人對本港磚頭的看法未變,但央行「收水」,也會影響購買力,對資產價格的影響將在不久後浮現。

放寬按揭效用短癮

港府近日推出的放寬按揭措施,無關樓市去向的宏旨。市場上的資金沒有增加,提取額度上升了一點,但增量和當年中美同時大水漫灌相比,其實有頗大距離。短期可能會有零星反彈,但如資金不來港的話,反彈很難繼續。

樓市去向最終還是看金管局貨幣供應量,而金管局貨幣供應量則視乎資金願不願意來港。現在美股和港樓投資價值哪邊更吸引?香港經濟前景與物業估值又怎樣看?投資有時不用想得那麼複雜,用常識再三想想便能得出結論了。

筆者為證監會9號業務持牌人

hcl.hkej@gmail.com

 

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