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免補地價的意義

【iMoney智富雜誌—置業安居】近一段日子,樓價基本上已穩定下來,而且有跌跌欲升的感覺,理由是2,500名居屋白表申請者即將投入市場,免補地價買居屋,很自然的,這會搶高居屋未補地價前的價格,如果未補地價的居屋價錢上升至接近私人住宅,也會推動私人住宅價格上升。 傳統居屋的二手買賣,是必須先補地價而後買賣,補地價是以申請補地價時該居屋的真正市場價格來計算,補地價三成至四成,補地價比例是依照當年買居屋所獲得的折扣率計算,如果當年買居屋時,折扣率是四成,補地價就是四成,補完地價,法律上這個居屋就不再是居屋,而是私人住宅,因為補地價的四成是根據市價來計算。 補地價金額不低 因此,在樓價高昂的今天,補地價金額不低,造成居屋二手買賣通過補地價來完成的數量不多,所以白表申請者免補地價買二手居屋自然大受歡迎,為免大幅推高未補地價的居屋價格,特區政府也就限制人數為5,000名,現在先推出2,500名,年底再加2,500名。 如果有人在多年前以70萬元買入一居屋,而買入價獲得30%折扣,這意味着當年這套居屋的市價應該是100萬元,如果目前這套居屋的市價漲到400萬元,補地價是120萬元。即400萬元的30%補地價,本身是遠比當年買入價還高。 如果居屋業主補120萬元地價之後,以400萬元賣掉,他的總成本是190萬元,利潤則是210萬元。如果該居屋業主能以280萬元以上的價格免補地價,出售居屋給這些白表申請者,利潤就超過210萬,而不必先拿出120萬元來補地價,筆者也相信這些白表申請者,相當願意以超過280萬元的價格買免補地價的居屋,因為畢竟與市價仍有一個距離,負擔較輕。 20萬買一個機會 理論上,若不多不少,以280萬元成交,則對誰都公平,若以超過280萬元成交,對買家而言,與市價的折扣率就少於30%,將來若想補地價,則須補足30%,如果今天付300萬元買,以後馬上補地價,仍得補足120萬元,總成本就變成420萬元,超過市價。 如果白表申請者願意付300萬元來買這套未補地價的居屋,他多付的20萬元是用來購買一個機會,因為他目前沒有居屋落成可供申請,將來的供應也得通過抽籤來分配,機會不大,這多付的20萬元就是用來買這個機會,是一種溢價。 這將是香港第一次讓白表申請者免補地價買二手居屋,過去只有正住在公居的人,自願放棄公屋才能以綠表的資格免補地價買二手居屋,因此成交量不多,始終香港公屋租金太低,入住公屋的人多不願意放棄,他們也沒打算買樓,就長久地租住政府補貼的公屋,也許寄望下一代成長,賺了錢自己搬出去買私人住宅,如果白表申請者的溢價非常高,將來居屋業主,就會更傾向把居屋賣給這類人而不補地價。 撰文:曾淵滄 中原城市指數創辦人之一,現任中原城市指數首席研究員兼香港城市大學工商管理碩士課程(MBA)主任,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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