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免補地價的意義

【iMoney智富雜誌—置業安居】近一段日子,樓價基本上已穩定下來,而且有跌跌欲升的感覺,理由是2,500名居屋白表申請者即將投入市場,免補地價買居屋,很自然的,這會搶高居屋未補地價前的價格,如果未補地價的居屋價錢上升至接近私人住宅,也會推動私人住宅價格上升。 傳統居屋的二手買賣,是必須先補地價而後買賣,補地價是以申請補地價時該居屋的真正市場價格來計算,補地價三成至四成,補地價比例是依照當年買居屋所獲得的折扣率計算,如果當年買居屋時,折扣率是四成,補地價就是四成,補完地價,法律上這個居屋就不再是居屋,而是私人住宅,因為補地價的四成是根據市價來計算。 補地價金額不低 因此,在樓價高昂的今天,補地價金額不低,造成居屋二手買賣通過補地價來完成的數量不多,所以白表申請者免補地價買二手居屋自然大受歡迎,為免大幅推高未補地價的居屋價格,特區政府也就限制人數為5,000名,現在先推出2,500名,年底再加2,500名。 如果有人在多年前以70萬元買入一居屋,而買入價獲得30%折扣,這意味着當年這套居屋的市價應該是100萬元,如果目前這套居屋的市價漲到400萬元,補地價是120萬元。即400萬元的30%補地價,本身是遠比當年買入價還高。 如果居屋業主補120萬元地價之後,以400萬元賣掉,他的總成本是190萬元,利潤則是210萬元。如果該居屋業主能以280萬元以上的價格免補地價,出售居屋給這些白表申請者,利潤就超過210萬,而不必先拿出120萬元來補地價,筆者也相信這些白表申請者,相當願意以超過280萬元的價格買免補地價的居屋,因為畢竟與市價仍有一個距離,負擔較輕。 20萬買一個機會 理論上,若不多不少,以280萬元成交,則對誰都公平,若以超過280萬元成交,對買家而言,與市價的折扣率就少於30%,將來若想補地價,則須補足30%,如果今天付300萬元買,以後馬上補地價,仍得補足120萬元,總成本就變成420萬元,超過市價。 如果白表申請者願意付300萬元來買這套未補地價的居屋,他多付的20萬元是用來購買一個機會,因為他目前沒有居屋落成可供申請,將來的供應也得通過抽籤來分配,機會不大,這多付的20萬元就是用來買這個機會,是一種溢價。 這將是香港第一次讓白表申請者免補地價買二手居屋,過去只有正住在公居的人,自願放棄公屋才能以綠表的資格免補地價買二手居屋,因此成交量不多,始終香港公屋租金太低,入住公屋的人多不願意放棄,他們也沒打算買樓,就長久地租住政府補貼的公屋,也許寄望下一代成長,賺了錢自己搬出去買私人住宅,如果白表申請者的溢價非常高,將來居屋業主,就會更傾向把居屋賣給這類人而不補地價。 撰文:曾淵滄 中原城市指數創辦人之一,現任中原城市指數首席研究員兼香港城市大學工商管理碩士課程(MBA)主任,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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企業掃美元 人幣續尋底

企業掃美元 人幣創16個月新低

人民幣昨進一步貶值,因企業對沖人民幣風險買入美元,令人民幣跌勢加劇,昨日一度創出6.2466的16個月新低,在岸價則收報6.2380,跌10點子。有交易員指...

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    【經濟日報專訊】市況偏軟,陸續有豪宅大幅減價。何文田半山壹號2期富甲半山洋房有內地業主減2,500萬元放售,減幅達23%。另有部分實力業主不甘低價沽貨而封盤,豪宅封盤潮初現 ...

  • 臨近內地五一黃金周假期(5月1日至3日),莎莎國際(178)主席郭少明指出,受到內地反貪腐政策影響,內地人減少送禮,導致內地來港遊客的整體消費力減弱,預計今年黃金周銷售增幅有限。他透露,復活節期間,該集團銷售額按年錄得雙位數增長。

  • 傅育寧空降華潤集團救火

    中紀委宣布原華潤集團董事長宋林違紀違法消息後,中央在短短5天內已制定「救火」方案,委任招商局集團董事長傅育寧做「救火隊長」,取代宋林出任華潤集團董事長...

  • 華PMI彈上48.3未脫險

    【太陽報專訊】滙豐中國四月份製造業採購經理人指數(PMI)初值,扭轉連續五個月跌勢,輕微反彈至48.3,惟繼續低於50的盛衰分界線下,顯示製造業景氣仍處萎縮狀態。 經濟數據乍暖還寒,國務院常務會議續推微刺激政策,在鐵路、港口等設施,重大水電、風電、光伏發電等清潔能源工程,油氣管網及儲氣設施等,首批推出八十個示範項目,吸引民資參與。 ...

  • 深圳前海管理局公布,下月將公開出讓四幅商業地皮使用權,起標價介乎6.46億至19.5億元(人民幣.下同)。當局在今次賣地加入歷來最嚴格的投標者限制,其中一幅地皮規定必須由從事互聯網業務的上市公司競投,並設營業收入下限;內地傳媒引述前海內部人士透露,該地皮已「預留」予科網股王騰訊(700)。

  • 中海外頻買地 負債率急升 委陳誼任總裁 有助加快注資

    中國海外(688)公布,今年首季未經審核經營溢利為60.5億元,較去年同期增長25.5%;經營業務營業額203.4億元,增長38.5%,勝市場預期。

  • 利君首季營業額升逾14%

    主要從事靜脈輸液及抗生素產銷的利君國際(2005)昨天宣布首季業績,截至今年3月底止,該公司營業額8.08億元,按年增長14.6%;毛利率46.8%,按年增長2.7個百分點。該公司主打的靜脈輸液銷售收益達4.74億元,增長19%;毛利率49.6%,上升4.6個百分點,該業務佔首季整體銷售額58.6%。

  • 醫藥股在踏入2014年至今已升了9.7% (市值高於30億港元的31間藥企的加權平均),表現遠超同期指數表現。 但是升還升,不少散戶只能望門輕嘆,因為根本唔知各大藥企葫蘆裏賣什麼藥...

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  • 李小加:LME正與內地磋商建立倉庫 香港電台

    港交所行政總裁李小加在本港舉行的倫敦金屬交易所(LME)年會上表示,未來會因應LME的商業化改革及業務發展引入新會員,亦會在香港日後成立的LME清算所吸納會員,以配合未來發展更多的商品產品。 … 更多內容  »李小加:LME正與內地磋商建立倉庫

    港交所行政總裁李小加在本港舉行的倫敦金屬交易所(LME)年會上表示,未來會因應LME的商業化改革及業務發展引入新會員,亦會在香港日後成立的LME清算所吸納會員,以配合未來發展更多的商品產品。 LME行政總裁莊敬賢認為,LME日後的發展重點並非增加會員,而是吸引更多客戶及拓展業務。 對於LME現時並未有於內地建立倉庫,李小加表示,正與內地相關監管機構磋商,認為最重要是在期貨市場中作出風險管理。他又強調,並非與內地市場競爭,而是要協助內地交易所做到未能單獨完成的項目。 ...

  • 據《彭博》引述知情人士報道,美國通用電氣洽談收購法國渦輪和火車製造商阿爾斯通(Alstom),代價達130億美元,有望成為通用電氣最大的一宗收購。完成後,通用電氣可控制阿爾斯通的高速TGV火車和鐵路信號技術。目前Alstom市值約為103億美元。 兩家公司最早可能會在下周宣布交易,交易已獲得持有Alstom約29%的最大股東Bouygues支持。 不過,Alstom一名發言人否認報道,稱是毫無根據的謠傳。至於通用電氣發言人拒絕置評。(ca/t) ...

  • 國家外管局公布,今年3月,銀行結匯1.03萬億元人民幣(下同),售匯7,829億元,結售匯順差2,465億元。其中,銀行代客結匯9,945億元,售匯7,424億元,結售匯順差2,521億元。截至3月底,遠期累計未到期結匯1.11萬億元,未到期售匯7,549億元,未到期淨結匯3,593億元。 今年一季度,銀行累計結匯3.16萬億元,累計售匯2.19萬億元,累計結售匯順差9,737億元。其中,銀行代客累計結匯3.07萬億元,累計售匯2.07萬億元,累計結售匯順差9,984億元。 ...

  • 世界大型企業研究會(Conference Board)數據顯示,中國3月領先指標按月升幅進一步加快至1.2%,報285.7。期內,同步指標按月轉升1.1%,報255.6。(sz/u) 阿思達克財經新聞 網址: www.aastocks.com

  • 日股今早跟隨美股反覆向下,日經半日報14,482.72,跌63.55點或0.44%。 關西電力(Kansai Electric)指可能需一段長時間才能重啟核反應堆,拖累股價跌逾4%。報道指Burberry不會與日本服裝零售商Sanyo Shokai續簽許可協議,後者挫近15%。鎳價升至逾一年高位,有色金屬企業住友金屬礦業(Sumitomo Metal Mining),升逾4%。(na/t) 阿思達克財經新聞 ...

 
  • 維權投資者是股東的好朋友

    「有人認為採取維權行動的對沖基金是靠犧牲其他股東得益,但事實並非如此,」哥倫比亞大學商學院教授姜緯說 … 更多內容  »維權投資者是股東的好朋友

    「有人認為採取維權行動的對沖基金是靠犧牲其他股東得益,但事實並非如此,」哥倫比亞大學商學院教授姜緯說。她的研究得出與彭博分析相似的結論。「維權投資者並沒有在推高股價後大舉拋售,因此並未損害其他股東。」...

  • 美國正畸醫生平均收入196,270美元,CEO平均收入178,400美元。美國勞工部(Labor Department)4月1日發布的這些數據或許會讓一些公司的董事會大為吃驚,但或許不會讓牙齒參差不齊少年的父母親感到意外。政府跟蹤的821個工種的排名顯示,兩者都是去年薪酬位列前10的職位

  • 當多美﹒托爾(Tomi Tuel)的丈夫結束出差回到家後,多美給他煎了牛排、調了一杯香濃絲滑的雞尾酒、烤了一塊蛋糕,還在廚房餐桌上方的風扇上掛了許多聚會彩帶。每次多美的丈夫長期出差後回家,她和孩子們都會將寵物狗盛裝打扮一番...

  • 趁着到浙江省出差,特別騰出一天跑到義烏市看看。義烏是中國著名的小商品城市,國際上也赫赫有名,做小商品買賣的可謂無人不識。從杭州乘車,大概是一個多小時的車程。義烏也有國內航的機場,從廣州直飛每天有好幾個航班。 義烏人口130萬,近一半是外來人。聽當地同事介紹,義烏從前很貧窮,小商販到處串門,以糖果等低廉物品,換取居民家中的雞毛等廢物,再加工成小商品轉售,因此義烏的商業小企這種不怕吃苦的精神,稱為「雞毛換糖」。在七十年代末內地改革開放伊始,已經有5,000多家小企業蓬勃地在義烏經營小商品買賣。 ...

  • 上週「滬港通」細節正式曝光,並設有投資額度上限,對股票投資品種亦有限制。當中讓香港投資者買上海股市股票的「滬股通」,只准香港投資者直接投資逾560隻上海上市股票,包括上證180指數、上證380指數成分股及在滬、港兩地上市的A+H股。在獲准投資的股份名單中,以上證380指數成分股盈利增長動較佳,投資者在此範疇尋寶可增加贏錢勝算。

  • 滬港通與港股直通車相似之處,是兩者都涉及引入內地個人投資者資金來港投資股市...

  • 最新研究發現,那些能夠回想起日常生活片段並且理解其意義的兒童——比如記得幼兒園第一天入學,那只熟悉的貓死去的情形——可以利用這些記憶在青少年及成年時期更好地發展身份認同感、建立人際關系以及做出正確的選擇...

 
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