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內房危機令啟德跑道地皮淪多手貨 地價有無跌?

Drone view of Kai Tak Cruise Terminal in Hong Kong (CHUNYIP WONG via Getty Images)

啟德第4B區4號地皮幾經波折輾轉由內房落入本地發展商,地產界對啟德新區發展前景仍看好?

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近期不少內房陷債務危機,現資金鏈斷裂問題,要拋售在港資產撲水。高銀金融以18年以高價89億元,奪得啟德第4B區4號地皮(位於跑道區後排),每呎樓面地價高達15,498元。

其後因高銀財困,引來買家唾涎擬以70.4億元買入,但帳面折讓21%低吸失敗。最後這肥肉跌入佳兆業相關人士口中。但風水輪流轉,今天佳兆業亦有資金壓力,再輾轉以79.5億售予新世界及遠東發展。該啟德地皮淪為至少四、五手「棄嬰」,地價多番轉手後亦有所下調。

傳長實有意買入

高銀於2018年以接近上限價買入該地皮,去年開始高銀傳出陷入財困,於2020年5月簽協議,以70.4億元出售予神秘買家,公司因而虧損25.7億元,由於中間涉及長實高層馬勵志「空降」公司,市場傳出買家身份是長實。

不過,其後有關協議要失效,高銀再與另一公司簽更複雜協議,新買家向高銀授出認購期權,期權金為8.5億元,行使價25億元,高銀可於一年內購回物業,變相押地借款約25億元,博一年後贖回地皮,而高銀因新協議總計獲60.67億元資金,較之前70.4億元更少,而地價跌至新低。

佳兆業財團曾接手地皮

可是,最後該協議亦取消,高銀改與陳壯榮及佳兆業等財團訂立協議,其中現金作價34.77億元,承擔貸款35.67億元,總代價約70.44億元,高銀錄虧損27.5億元,並要就項目三七分帳。但條款較之前買家獲60.67億元更優厚。

但最終結局是,商人陳壯榮及佳兆業集團要將各持有該啟德地皮項目50%,亦要斬纜以79.5億元割愛予遠東發展與新世界發展組合營公司,地價有所反彈。

地皮發展期縮短令地價跌?

啟德第4B區4號地盤面積約為10.4萬平方呎,被指定為私人住宅用途,可建樓面約57.47萬平方呎,最新獲批興建6幢樓高22至24層分層單位,以及2幢樓高6至7層的分層單位。以79.5億元計,每呎樓面地價約1.38萬元,較高銀買入價每呎地價15,498元,低11%。

不過,地價下跌亦反映地皮發展期縮短,愈接近完成發展限期,亦會影響價值。新買家可能看中最快2023年已可預售樓花而扑鎚。而跑道區最貴地皮屬4C區1,C區2, C區3地皮,每呎樓面地價1.73至1.96萬元,是次新世界財團算執到平貨。