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內房新難題:樓花項目面積遠超落成項目面積

中國的樓盤在開始蓋之前就會被買走。 圖片來源:CHINA STRINGER NETWORK/REUTERS

中國房地產開發商現在出售的樓花面積遠落成項目面積。不過,新開工面積和竣工面積最終必然趨於一致,屆時房地產行業將感受到壓力。

中國的房地產新動工項目面積一直大於竣工面積,但過去12個月這兩個數字的比率達到近2.5倍,超過除2010-2011年之外的任何時間;在全球金融危機之後到2010-2011年前的一段時間,中國為應對此次危機推出了大規模刺激計劃。中國目前的房地產新開工面積較竣工面積多出12.5億平方米。

在截至今年3月的12個月裡,中國售出的住宅中有超過85%為樓花,此比例創出歷史新高。對於負債率高企的中國開發商來說,預售額是一個重要的資金來源。與其他國家的情況不同,中國的開發商可以直接動用這些資金。而在其他國家,大部分預售收入將由第三方託管,直至項目竣工。這類資金相當於一種債務,如果開工面積和竣工面積的差距縮小,這些資金將會枯竭。

目前還未有跡象顯示開發商的預售和新開工面積會很快出現疲弱情況。如果中國政府試圖通過增加信貸來提振經濟,那麼資金的確可能會流入房地產市場,這會給開發商提供更多時間,不過也會增加開發商的債務。

去年9月發生的事情凸顯了開發商對預售制度的依賴。當時彭博(Bloomberg)報道中國某省在考慮取消預售制,大型開發商碧桂園控股有限公司(Country Garden Holdings Co., 2007.HK, 簡稱﹕碧桂園)的股價就應聲下跌了超過5%。

開發商的增長一直沒有停止。中國恆大集團(China Evergrande Group, 3333.HK, 簡稱:中國恆大)公布2018年銷售額為5,619億港元(合720億美元),是2015年銷售額的三倍多。不過開發商股的表現參差不齊,滬深300房地產指數基本保持在2015年年底時的水平。

過去,當房地產完工與開工面積之差縮小時,部分開發商就會面臨巨大壓力,2014年底到2016年初就是如此。佳兆業集團控股有限公司(Kaisa Group Holdings Ltd., 1638.HK, 簡稱﹕佳兆業集團)是第一家對境外美元債違約的房地產公司

房地產開發商面臨的威脅不只是預售市場泡沫減少。短期美元債務高企意味着這些公司面臨美國財政環境收緊以及人民幣進一步貶值的風險。

中國開發商財務狀況的不穩定反過來又會衝擊亞洲垃圾債市場。亞洲幾乎一半的高收益率美元債是由中國房地產公司發行的,而10年前這一比例只有10%左右。

或許問題不會那麼快爆發。但隨着資金越來越稀缺,中國房地產行業將在某一時刻遇到困難。接近歷史高點的房地產開工和完工面積之差如果縮小,可能成為一個導火索。投資者最好密切關注。

撰文:Mike Bird

(本文版權歸道瓊斯公司所有,未經許可不得翻譯或轉載。)

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