香港股市 已收市

兩會談物管 投資者應如何選擇?

Jack Yip

「兩會」剛剛閉幕,今年雖因疫情關係而不設經濟發展目標,但振興經濟仍然是重中之重。房地產作為經濟重要支柱,自然亦是焦點所在。今年政府工作報告堅持「房住不炒,因城施政」的方針,同時提出要完善便民設施,令城市更宜業宜居,對物管行業有一定好處。

改造舊城區 擴闊物管市場

報告中有關房地產、房地產稅、棚改、城鎮化、增值稅等方面的内容,提及到的重點主要為:

  1. 房住不炒、
  2. 未提及房地產稅、
  3. 老舊小區改造、
  4. 深入推進新型城鎮化、
  5. 預計全年為企業新增減負逾 2.5億萬億元(人民幣・下同)。

以上的第 3、4項對物管行業可望長遠利好。具體而言,今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個,涉及近 700萬戶,較2019年增加一倍,而重點對象為 2000年底前建成的住宅區。同時還有支持加裝電梯,發展用餐、保潔等多樣社區服務的計劃。這些工作將利好物管行業。隨著改造舊城的工作推進,物管企業可直接參與改造階段,同時為後續物管服務做準備。在現今房地產存量的時代,這些工作將有效拓闊物管市場,同時提升市場滲透率。

面對受政策加持的物管板塊,投資者應如何挑選合適企業?

根據克而瑞數據,目前國內上市物管企業有 27家,當中有 24家在港上市,意味著行業利好帶動的投資熱度最可能在港股中展現。而近年實力雄厚的物管企業加速服務創新及擴大業務規模,市場份額有向著頭部傾斜的趨勢。加上疫情期間體現了優質物管的服務及時性、專業性、細致性等,同時亦帶出這些高質物管的重要性。相信這有助市場向龍頭企業靠攏。目前在港上市的龍頭物管有保利物業(SEHK:6049)、綠城服務(SEHK:2869)、碧桂園服務(SEHK:6098)及雅生活服務(SEHK:3319)。

物管龍頭的估值

市盈率 PE 市淨率 PB
保利物業 60.81 7.76
綠城服務 53.16 9.16
碧桂園服務 50.36 15.94
雅生活服務 39.59 7.84

雖然這些龍頭現價估值得高得令人咋舌,但作為成長股而言這並不影響它們的投資價值,正如筆者早前《如何投資高估值的高增長股》一文提出,高估值往往是高增長股的一大特徵。

而且一貫的估值方法,忽略了物管企業中確定性較高的儲備面積預期營收、關聯開發企業交付面積預期營收等因素,國內政策驅動的行業發展環境亦無包含在內。有見及此,中信證券日前以「潛能營收」及「達產目標」兩項指標對物管企業的估值重新計算。

潛能營收是以保守角度估計的企業內生增長營收,包括在管面積、簽約儲備面積、關聯開發企業未來可以確定交付的面積等所創造的年化營業收入,以及這些面積所帶動的增值服務收入。達標目標則是在撇除併購的可能性下,預計企業在5年期間較確定達到的營收水平。

根據這兩項指標的計算,得出了物管龍頭中較低者估值尚不到15倍的結果。而這個結果還是不考慮外延併購,各物管企業的價值增長潛力可能更大,故目前投資也有一定的安全邊際存在。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Jack Yip 沒持有以上提及的股票。

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