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公務員家庭月入85,000元 想兩房換三房點部署 | 買樓部署

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【買樓部署】今個星期諗Sir繼續解答讀者來信。有公務員家庭月入85,000元,想兩房換三房,買樓可以點部署?諗Sir一一作出解答。

撰文:諗 Sir |圖片:新傳媒資料室

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對上一次向諗sir請教買樓問題,已是2013年,當時本人剛入職公務員,最終用個人名義,以400萬元買入九龍灣300餘平方呎兩房細單位。

本人現時35歲,已婚,月入60,000元;太太文職月入25,000元。 有一個兩歲女兒,並將於短時間計劃生第二名小孩,有需要轉大單位。 現有家庭儲蓄約50萬元;基金約20萬元。惟因同時應付供樓家用屋內大小支出,儲錢能力不高,現時每月僅儲蓄5,000元。

五年後本人可申領政府十年非實報實銷津貼,估計每月為20,000元。 現在這個置業階段,雖然有一樓在手,但未能突破向上流,樓價卻不斷上升。

假設五年後,細單位樓價近600萬元,雖然有近200萬元升幅,但如想轉買同區如德福花園三房單位,四成首期實在是一大阻力。

因此想向諗sir請教,究竟如何可運用本身能力,去改進家庭收入? 是應該賣樓套現,向一手市場買三房單位?還是多買一間兩房細單位,然後兩個單位都出租,再出去租三房單位住?

平庸心急人上

買樓部署要小心

一別五年,讀者在家庭事業均有進展,可喜可賀。

現時讀者最差一環是儲錢,家庭每月只儲5,000元,水真係滴落嚟隨時斷個隻。 雖有太太未買樓有名額,但再買樓佣金加正常印花稅支出已超過20萬元,還未計裝修費,實在構成負擔,故賣兩房再換大不建議,加注買多間都不建議。

讀者這群正是財爺幫唔到,頂多只能受惠退稅的一群。要自行改善居住環境,可將樓賣給太太,及將自住樓按爆至八成,再學坊間一些人的做法,用太太名義偷偷租出。

有公務員家庭月入85,000元,請教諗Sir想兩房換三房,買樓可以點部署?

用配偶名義買樓

筆者所知,公務員很少會用自己名義偷偷將樓租出,但不少因人會在清楚罰則、理解好預防措施後,用配偶名義進行。 按爆後,讀者可套約200萬至240萬元(600萬×80% – 約250萬元欠款)。

按爆後原本每月要供款約16,000元,相信收租都係16,000元,供租出可抵,然而讀者就有多200萬元在手,以及原來的自住樓唔使供,這樣就大把出路租三房。

200萬元如何運用去收息,以津貼三房租金?由於讀者負擔重而本身資金不多,不可以「收息101」套餐A或B收20至25厘年息;相反,只應用E餐收10至12厘息。

200萬元分段投入行套餐E,而E餐本身持有成千條債,有效減低了單一公司倒閉風險,預計讀者可產出每月20,000元正現金流。

讀者原本供自住樓的錢;加上這20,000元新收入,夠讀者租三房之餘還應有剩錢,令每月儲蓄金額增加至10,000元以上。

讀者故事亦警醒未婚的讀者,理財路在婚後更為難行,因要供養父母及子女,令儲蓄能力大減,如果婚前訂下的理財目標不能達到,往後要踏入人生勝利組甚難。

社會賢達往往滿口仁義道德,惟小市民要生活安康,總要有靈活變通之法。 香港在法制、治安、資金流通、低稅、網上傳輸、工作機會綜合言仍屬世上數一數二,但要在此地活下去,仍要花很大努力。 當然讀者亦可在外地,選擇合適的個人生活。

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