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公屋開價30萬拍賣 是否真的「咁大隻蛤乸隨街跳」|香港樓市2018

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公屋只賣30萬元?有媒體報道,在物業拍賣市場上,有公屋單位僅以30萬開拍!哪是否真的「咁大隻蛤乸隨街跳」?當然不是,如果讀者有細閱報道內文,會發現相關物業兼具無契樓、法院令、公屋第二市場及翻拍等多種性質。而上述每一個名詞,全都不利於物業交投。接下來,就讓MoneySmart為大家詳細解釋吧!

撰文:MoneySmart |圖片:新傳媒資料庫

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公屋


▲屯門良景邨有公屋單位僅以30萬元開拍

無契樓或法院令難申請按揭

是次開拍的單位為無契樓,即指沒有樓契或遺失樓契的物業。

目前如果要向銀行申請按揭,必須持有正本樓契,以證明業主本人身份,及證明買家購買的是完整份額的業權,因此沒有樓契,則難以承造按揭,單位將來亦難以轉手。

故如購買上述單位,買家有可能需要自己Full pay全數30萬!

向銀行申請按揭,必須持有正本樓契,以證明業主本人身份。

哪為何無契樓難承造按揭?其實,銀行所憂慮的,是如果某天,有人拿著上述公屋的正本樓契追討相關法律責任及損失,哪麼銀行將會官司纏身。銀行為免麻煩,絕對有理由不批出相關按揭,所謂法院令物業,即指業主因被法律起訴,而被法院頒令,准許起訴人出售業主物業。

因為每宗官司的背景性質不同,可能涉及眾多金錢債務問題。同上,銀行為免惹麻煩,亦多不承造按揭。

須有 公屋 綠表准買證 變相更難賣

為何上述物業定價如此低?其中一個原因,是物業本身為原業主未補地價之公屋。要購買這類公屋,先必須符合綠表資格,及持有俗稱「准買證」的「購買資格證明書」。因為目前市場上,持有此資格的買家甚少,加上願意承接此法院令及無契樓物業的買家亦更加少,因而令物業難以出售。故物業僅以30萬元開拍,屬情理之內。

物業拍賣底價或非30萬元

該公屋物業將於忠誠拍賣於本月底開拍。需注意競投者的開價絕對不等於底價,亦即是說,拍賣行本身會為物業設下不公開的「安全線」,待競投者出價到相關水平後才出售。

以是次30萬元開拍的公屋單位為例,假設拍賣行的底價為35萬,哪麼在競投者叫價至35萬元之前,拍賣行將不會公開售出該物業。因此,參與物業拍賣,最重要的技巧之一,正是揣摩開拍物業的底價。

當然,亦會有物業拍賣會以「有價必賣」形式開售,即不設底價,價高者得,但此形式於拍賣市場上並不常見。

有物業拍賣會以「有價必賣」形式開售,即不設底價,價高者得。

最後,來一個總結!現時,市場上不時會有無契樓、半契樓、甚至「三分一契樓」及與法院令拉上關係的物業出現。

這些物業因可能牽涉法律、業權及債務等紛爭,故難以獲得銀行批出按揭,且未來轉手,亦較困難。所以大家買樓前,一定要留意,切勿貪平。

市場上不時會有無契樓、半契樓、甚至「三分一契樓」及與法院令拉上關係的物業出現。