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【共享經濟盈利模式】辦公室租賃以外 WeWork的「實體社交網絡」
由科技掀起共享經濟熱潮，顛覆不少傳統行業。譬如叫車平台Uber改變了的士行業；出租民宿網站Airbnb改變了旅館業，而傳統的辦公室出租業務模式，在新經濟共享模式下，也出現了共享辦公室營運商，其中WeWork是近年冒起最快的公司。該公司行政總裁諾伊曼（Adam Neumann）更揚言，公司並非單純為是房地產公司，而是一個「實體社交網絡」。
撰文：Smart ED編輯部 ｜圖片：新傳媒資料室
WeWork的核心業務是租下商業單位，經過改裝後分租出去，主打建立靈活的工作空間和現代化設計，也有別於傳統的辦公租賃，租約期可以短至一個月。
而WeWork的辦公室主打新型開放式工作環境，提倡將智能元素融入共享辦公室，採用智能設備進行數碼化，例如鼓勵企業善用雲端系統及物聯網。最常見的是增設智能屏幕，讓租戶的員工可以隨時利用智能手機或手提電腦，投影文件或圖片，方便開會或員工之間的交流。同時，不少企業有舉行跨國視像會議的需要，在辦公室的公共空間也會增設智能設備，方便員工開會以提高工作效率和流程。租用WeWork辦公室的企業，有初創企業，也有跨國企業。
建實體社交網絡定位
諾伊曼試圖將該公司由傳統辦公室租賃，包裝成一個社區，使其搖身一變成為科技界新貴。諾伊曼經常將WeWork與Uber和Airbnb相提並論，因為外界視Uber和Airbnb為科技公司，而非傳統的出租車或民宿公司。
為了凸顯WeWork「實體社交網絡」的定位，該公司強調活動體驗，既有社交和專業性的活動，可以通過會員圈或WeWork手機應用程式（App），隨時預約參加喜歡的活動。WeWork稱，初創企業在工作時間，可以與風險資本家或其他行業的專業人士進行交流，鼓勵租戶之間互相交流，與其他的初創企業溝通，幫助入駐WeWork的企業建立和維持的團隊文化。
以「實體社交網絡」作定位的WeWork，也尋求以科技股的估值上市。該公司在今年1月獲得軟銀集團（SoftBank）融資後，其估值達470億美元（約3,666億港元）。如果只是被視為一家傳統的房地產企業，WeWork很難達到這估值水平，市場原先也看似受落該公司「實體社交網絡」的定位，願意給予估值溢價。今年初高盛更估計WeWork的估值可達650億美元（約5,070億港元），估值一度水漲船高。
擱置公開招股
但隨着WeWork披露更多財務資料，其盈利模式成疑；加上被指存在內部管治問題，市場開始質疑其估值或縮水至只有200億美元（1,560億港元）。
WeWork的收入由2017年的的8.86億美元，大幅增至2018年的18億美元。惟同期淨虧損亦增加逾倍，至錄得19億美元（148.2億港元）的巨額虧損。至於期內的租戶數目，則超過52萬人。到今年上半年，WeWork仍然未止蝕，虧損更擴大。上半年總收入為15億美元，較2018年同期上升一倍；但因公司不斷擴張，支出龐大，故收入仍未能足以填補開支。
目前軟庫及旗下基金合共持有WeWork的31%股權，由於估值與預期出現落差，雙方商量後決定擱置招股。WeWork已向美國證券交易委員會撒回上市申請，據報該公司尋求開源節流及縮減擴充步伐，減慢燒錢速度，以及避免公司依賴外部注資。
事實上，對於科技企業而言，在上市初期業績虧損問題不大。例如Uber及美國網約車平台Lyft等目前仍在虧損狀態，因為投資者相信當其擁有壟斷地位，其他競爭者難以動搖。目前全球的科網巨擘，例如谷歌（Google）、Facebook及亞馬遜（Amazon）最終都成功其壟斷市場。不過，全球地產租務市場之大，市場認為WeWork沒可能壟斷。
外界認為，相比同樣是以共享經濟新經濟模式掛帥的Uber或Airbnb，WeWork所採取的商業模式比起前兩者都更冒險。Uber和Airbnb更像是一個平台，把私家車主和屋主集中在一起，為有需要的用戶提供了交易服務。而WeWork的業務顯然是重資產模式，該公司扮演「房產中介」的角色，需要先是租下商業單位，再改裝後分租。惟一旦經濟環境逆轉，市場對商廈單位需求轉弱，對業務即構成嚴重打擊。在目前市場氣氛已大不如前的情況下，投資者不似市場氣氛仍熾熱時，樂於運用憧憬為WeWork提供高溢價估值。
事實上，WeWork在共享辦公空間市場只是「二哥」，全球最大辦公空間租賃公司IWG貴為龍頭大哥，但市值遠遠不及規模細的競爭對手WeWork。IWG已達致盈利，但盈利狀況並不理想。該公司在2017年內兩度發「盈警」，其股價因此蒸發三分之一，當時市值跌至只有21億英鎊。2018年IWG繼續發「盈警」，更需要放緩擴張步伐。
雖然IWG盈利未見起色，但在共享經濟熱潮下，IWG成為眾多財團的爭奪目標。例如今年初加拿大資產管理公司Brookfield Asset Management及私募基金Onex合組的財團在提出收購，但所有的收購建議都已遭到IWG拒絕。有分析認為，IWG要轉型難度高，該公司所缺乏的是WeWork所推崇的會員互動社區。
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