「共富」吹到香港樓市 領展抛物線下跌可點部署?

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監管風暴蔓延,市場已成驚弓之鳥,日前有報道指中央與本地地產商閉門會議,要求增加住宅供應且用詞辛辣,隨即引發本地地產股集體洗倉,然而不論事件孰真孰假,以民生商鋪、停車場收租為主業的領展(SEHK:823)受影響程度低,當前地產股弱勢陪跌,正好是長綫投資時機。

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9月17日港股收市後,《路透社》報道,北京視香港高樓價是2019年社運根源,年內向香港主要地產商提出新任務,要求他們投放資源和發揮影響力用於支持北京利益,幫助解決可能破壞社會穩定的房屋短缺問題。

然而《香港經濟日報》於9月18日已援引接近中方消息報道指,《路透社》此前報道的消息不正確。消息人士指,中央是希望香港盡快解決土地房屋的深層矛盾,但關於閉門會議要求地產商某些任務的說法,並不正確。

零售收租業務不受影響

不過,9月20日港股周一開市,本地地產股依然受重創,反映市場憂慮依然。新地(SEHK:16)、恒地(SEHK:12)、新世界(SEHK:17)、長實(SEHK:1113)跌幅介乎9%至13%。領展亦跌3%,跌幅明顯較一般地產股輕微。

領展跌幅較少,最主要原因是公司的核心業務全屬非住宅用途物業類別的收租物業。截至3月底,公司2020至2021財年64.2%營業額來自本地零售物業停車場佔17.6%,而內地零售物業的營業額佔比為9.5%。本港零售物業及停車場均集中在大型公共屋邨,商戶均屬民生必需類別,而屋邨居民數目穩定,對零售及停車場需求穩定,因此即使政府真能推動住宅供應,對領展現有的收租業務基本不會帶來影響。

再者,房屋問題一直是歷屆政府都解決不了的事情,儘管中央出手,在地皮興建發展需時下,住宅供應也絕對不是數年間可以與需求取得平衡,因此對中短期樓價的壓力也是有限。反而,政策的不明朗才是本地地產股大跌的元兇。在一眾地產股跳水的情況,領展也不能倖免要陪跌。

值得留意是,領展近年積極拓展內地租務市場,也有望降低業務過度集中本地零售物業的風險,且還能為增長帶來新動力。

連續15年增分派兼有5厘高息

領展是一家值得長線持有的公司。根據《房地產基金守則》,領展必須將除稅後的9成淨收入,分派予基金單位持有人,而2006年上市至今,公司每年派息均能增加,且已持續15年。

上財年在疫情打擊下,公司的分派仍能繼續提升,而今年疫情明顯緩和,加上市道已見復甦,未來派息有望保持上升趨勢。按65.5元計,彭博綜合券商預估領展今年股息率將達4.7厘,而下財年為4.89厘,2023至2024財年會升至5.07厘。

在低息環境預料繼續持續多年下,近5厘的收息股絕對屬高息一族。在派息前景維持穩定下,相信可為領展股價帶來強勁防守力。

事實上,領展過去2個月累跌近2成,現價已有相當吸引力,惟大市表現波動,股價仍有隨大市向下而繼續調整的可能,故建議投資者採取分注形式吸納作長線投資。

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