雅虎香港財經 凱林當家│細屋換大屋的家庭理財FQ題（凱林）
問大家一個家庭理財FQ題，不是IQ題，也不是FAQ，而是有關FQ（Financial Quotient）財商的問題。
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小明擁有一個持有十多年並已供完的自住二房單位，與太太及年幼孩子一起居住，隨着孩子漸漸長大，加上疫情令hybrid work成為新常態，經常work from home，現時家中既需要兒童房，又需要工作空間，如果可以換大屋，家居寬敞一點，一家人都會更舒適。
根據小明及太太的經濟能力，只要出售現時的二房單位，就足夠購買同區較大的三房單位。如果你是小明，會換樓嗎？有沒有其他方案解決問題？
其實小明真有其人，他的好朋友小華也跟他遇到相同處境，小華不把事情想得那麼複雜，他的解決方法是「投直球」，直接賣掉細屋買大屋，說真的搬大屋後他們其實過得不錯，一家人也住得更舒服，雖然供樓是有點壓力，不過這年頭「有得供樓就是幸福」嘛！小華非常滿意，提議小明也快點細屋換大屋。
一間變兩間 再締現金流
看到這裡，大家覺得小明是否應該跟從朋友的腳步？有沒有為小明想到更好的辦法？小貼士：小明想趁機創造正現金流、早日達成財務自由的目標。以下看看小明的方案……
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小明把現持兩房單位轉按，即是把按揭由銀行A 轉去銀行 B，轉按的好處是可以套取現金再買樓，更可額外獲取數萬元轉按回贈即時賺錢。
小明再將轉按套現獲得的幾百萬現金買了一個一房小單位，榮升兩層樓的業主。轉按套現的資金除了作新樓首期，餘下的資金放在Mortgage Link銀行戶口抵消按揭的利息支出，同時也可用來供新購入的一房小單位，減低供樓負擔。
最後把兩層樓都放租後，租金收入足夠他們一家人租一個還不錯的三房單位，每個月還有幾千元的正現金流，雖然金額不多，但現時小明手持兩個物業如無意外會繼續升值，賺租金同時兼享資產增值。再者，在香港地擁有兩個細單位其實是比擁有一個大單位更優勝的，因為細單位的升幅比大單位更大，香港有這個現象全因樓價太高，而今年初放寬的「波叔plan」，首次置業借九成按揭上限放寬至1,000萬，借八成按揭放寬至1,200萬元，買小單位的需求遠超大單位！
不過最後都要留意一點，兩層樓在差餉及管理費方面支出會較大，但印花稅開支通常較大單位少。
凱林
《凱林家生活》親子KOL媽媽，鑽研親子理財「學」，一起學習的「學」。
本欄逢周一刊出
