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凱林當家│細屋換大屋的家庭理財FQ題(凱林)

細屋換大屋的家庭理財FQ題
有小朋友的家庭,通常也會出現唔夠住的問題。

問大家一個家庭理財FQ題,不是IQ題,也不是FAQ,而是有關FQ(Financial Quotient)財商的問題。

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小明擁有一個持有十多年並已供完的自住二房單位,與太太及年幼孩子一起居住,隨着孩子漸漸長大,加上疫情令hybrid work成為新常態,經常work from home,現時家中既需要兒童房,又需要工作空間,如果可以換大屋,家居寬敞一點,一家人都會更舒適。

根據小明及太太的經濟能力,只要出售現時的二房單位,就足夠購買同區較大的三房單位。如果你是小明,會換樓嗎?有沒有其他方案解決問題?

其實小明真有其人,他的好朋友小華也跟他遇到相同處境,小華不把事情想得那麼複雜,他的解決方法是「投直球」,直接賣掉細屋買大屋,說真的搬大屋後他們其實過得不錯,一家人也住得更舒服,雖然供樓是有點壓力,不過這年頭「有得供樓就是幸福」嘛!小華非常滿意,提議小明也快點細屋換大屋。

一間變兩間 再締現金流

看到這裡,大家覺得小明是否應該跟從朋友的腳步?有沒有為小明想到更好的辦法?小貼士:小明想趁機創造正現金流、早日達成財務自由的目標。以下看看小明的方案……

小明把現持兩房單位轉按,即是把按揭由銀行A 轉去銀行 B,轉按的好處是可以套取現金再買樓,更可額外獲取數萬元轉按回贈即時賺錢。

小明再將轉按套現獲得的幾百萬現金買了一個一房小單位,榮升兩層樓的業主。轉按套現的資金除了作新樓首期,餘下的資金放在Mortgage Link銀行戶口抵消按揭的利息支出,同時也可用來供新購入的一房小單位,減低供樓負擔。

最後把兩層樓都放租後,租金收入足夠他們一家人租一個還不錯的三房單位,每個月還有幾千元的正現金流,雖然金額不多,但現時小明手持兩個物業如無意外會繼續升值,賺租金同時兼享資產增值。再者,在香港地擁有兩個細單位其實是比擁有一個大單位更優勝的,因為細單位的升幅比大單位更大,香港有這個現象全因樓價太高,而今年初放寬的「波叔plan」,首次置業借九成按揭上限放寬至1,000萬,借八成按揭放寬至1,200萬元,買小單位的需求遠超大單位!

不過最後都要留意一點,兩層樓在差餉及管理費方面支出會較大,但印花稅開支通常較大單位少。

凱林

《凱林家生活》親子KOL媽媽,鑽研親子理財「學」,一起學習的「學」。

www.facebook.com/mrscolam

本欄逢周一刊出

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