加息唔係講玩 做樓按 4大考慮

香港按揭轉介執行董事李詠思表示，美國聯邦儲備局日前宣布再次上調聯邦基金利率，本港銀行或將逐步跟隨，加息後的供樓壓力值得現正供樓人士與準備買樓人士密切留意。

 

文：King Sir

李詠思建議買樓人士可仔細對比各類按揭優惠條款與供款銀碼，並結合自身供款能力量力而為，避免因一時之快而令自身財務狀況出現危機。 李詠思表示，自2015年至今，聯儲局經過數次加息後，本港銀行不但沒有跟隨，還爆發大規模的減息戰並增加現金回贈搶客。

 

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（左：King Sir，中：李詠思）

但聯儲局這次加息，有本港銀行因資金成本上升已率先上調香港銀行同業拆息（HIBOR），以保持目前H加1.4厘的優惠按息。 李詠思認為，這是一個人為的調節，因在幾個星期前，政府推出新一輪「辣招」，將權重比例由原先的15%調整至25%，令銀行的借貸成本增加，進而對息口進行調節，而將壓力轉介給用戶。

 

她預計伴隨著聯儲局上週的議息結果，本港銀行亦會逐步跟隨，預計加幅或會有25點子，供樓人士應當要密切留意。 初期心理作用大於實際壓力 以P減3厘計，倘若P每上升0.25厘，每100萬元貸款額的每月供款將增加129元。 如果相比現時的H加1.4厘按供款，每100萬元貸款額月供會增加369元，幅度約為10.3%。

 

李詠思直言，增加25點子對供樓來說確實算不上太大壓力，但會有一個心理作用。 現時本港樓市氣氛非常熾熱，發展商又推出各類按揭計劃幫助購房人士上車買樓，因此金管局這次又出辣招，希望可藉此令到買家在入市前可以再切實考量自身的負擔能力。

 

李詠思提醒，計算一些新樓銷售中的按揭計劃時，要仔細對比每一個plan中的（考慮1）不同優惠及（考慮2）供款銀碼。 要具備持續供款能力 「因為不同的供款銀碼足以影響他們的生活，通常部分人也正是因為供款而令到自己的生活都負擔不了，最終導致銀主盤出現。

 

「同時，（考慮3）還要留意有些財務公司的按揭，未必能夠做到30年，有一些新樓盤只能做20年，甚至更短的按揭。所以若買家期望樓價三年內再會有升幅，甚至可以再轉按去銀行的話，這本身就已經有很大風險。」李詠思說，所以在買樓階段一定要考慮自己未來三至四年後，是否仍然具備足夠的持續供款能力。

 

李詠思同時還提醒尤其是打算申請高成數按揭的人士，（考慮4）一定要檢查相關手續的所需文件是否備妥。 「有準買家已看好樓選定單位，同時很勤力的籌備好首期，但申請銀行按揭時才發現手續所需的文件不齊，例如是早幾年的報稅表，即使可以後來補上，但如果因此而令到申請按揭的過程有所延誤，進而影響到買樓，實在是非常可惜，因此務必要在申請按揭備齊所有所需文件。」

King Sir現為香港電台「e線金融網•King Sir會客室」主持，並為香港按揭轉介創辦人，曾處理數以千計按揭複雜個案；另外，教授房地產投資課程多年，學員超過2,000人。著作有《上車買樓》、《樓。轉命運》、《上車又住又賺》、《工商舖小本投資入門》及《50萬上車》。