雅虎香港財經 北都兩區收地料賠360億 財赤恐惡化 超今年地價收入4.3倍 學者籲放慢大型發展步伐
政府力推大型基建，單計北部都會區的新界東北新發展區和元朗洪水橋/厦村新發展區（下稱洪水橋新發展區），政府今年就該兩區提出的收地安排，市場估計相關收地補償金額超過360億元，遠高於今年賣地收入僅約67.94億元，牽涉的土地面積約286.19公頃（相當於約15個銅鑼灣維多利亞公園）。有學者指出，政府持續龐大的投資做法「幾危險」，倡放慢大型發展步伐。
新界東北及洪水橋共涉280公頃
為增加房屋土地供應，並提供新土地作創科等用途，政府積極收地進行大型發展計劃，綜合政府公布的資料，地政總署今年公布的收地計劃，涉及總地盤面積超過500公頃，已經是之前10年（即2014年至2023年）收地面積總和166.36公頃的三倍。
今年收地面積大增，主要是由於北部都會區兩大率先起動的新發展區，已經進入收地階段，包括新界東北和洪水橋新發展區，其中新界東北新發展區的餘下階段，地政總署於今年1月和7月宣布收回兩批共涉及約1714幅私人土地，面積約110.19公頃；地政總署今年5月亦就洪水橋新發展區的第二期發展，公布收回約176公頃土地，涉及2548幅私人土地，意味單計該兩區今年進行的收地面積已達286.19公頃，佔全港收地規模約57.2%。
收地面積大增，亦令到政府用於補償的金額躍升至天文數字。市場人士估計，前述逾500公頃的收地面積，牽涉的收地補償金額動輒超過640億元，單計新界東北和洪水橋兩個發展區，所涉及的收地補償金額佔逾360億元或約56.3%，其中新界東北餘下階段估計佔逾150億元，洪水橋新發展區則涉及超過210億元。
政府落實的收地計劃，牽涉數以百億元的收地開支，在經濟好景時自然沒有問題，但現時經濟只是緩慢復甦，不少主要收入來源都未復當年勇，以地價收入為例，今年暫時透過賣地和補地價等的收入，估計只有約67.94億元。以此粗略比較，若只計算政府今年就新界東北和洪水橋兩個發展區進行收地的開支，已經遠較地價收入高約4.3倍，市場對政府的財政狀況會感到憂慮。
測量師倡擴稅源 土地分優次
就政府在經濟前景仍未明朗時大力投資新發展區，經濟學者李兆波認為，政府雖然透過不同方面為大型發展融資，例如把銀色債券撥入「基建債券計劃」下發行，惟對政府而言仍是一種負擔，加上現時本港環境和疫情前有結構性轉變，零售和飲食行業未完全復甦，商用物業估值也大跌等，此時政府不斷投入大量資金，做法「幾危險」。李兆波直言，若持續推動大型發展，政府在收入方面又沒有根本性改變，隨時會令債務比率持續向上，甚至需要「債冚債」，建議放慢大型項目步伐，待經濟表現好轉再加大力度發展。
第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國擔心，政府力推昂貴的大型基建，收入減少將推升財政赤字，憂政府未有汲取1997年亞洲金融風暴至2003年沙士的教訓，最終要削減社會福利等方面的開支。
陳超國建議，政府不應減慢土地供應，要確保供應穩定，但應該研究開源方法，例如消費稅、物業稅和空置稅等。
事實上，政府發展新發展區時，也有積極尋求私人市場參與，例如容許私人發展商把手上落入指定範圍內的土地，申請原址換地自行發展，惟反應未算踴躍。以新界東北為例，至今僅3幅土地成功換地，更有7宗換地申請因為未能就補地價達成共識，最終由政府收地。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，收地補償對上市公司的損益表有利，發展商對政府收地的取態，由以往未必願意，變成現時傾向歡迎。政府太急進收地，若未來發展商不願意投地或只以低價競投，現在的做法顯得不現實，認為應該先做必要性的收地，例如地標性項目等。
