名人手持灣仔單位要劈租 租金回報跑輸大市?
前港姐葉翠翠持有賭王四太發展灣仔單幢盤壹嘉的一個單位,要減價14%才獲承租,即使位於灣仔黃金地段的租金回報率,是否必然高過九龍及新界半新盤?
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假期臨近,租務市場交投偏淡,業主要被逼減價出租,前港姐葉翠翠持有位於灣仔核心地段的壹嘉一房單位,曾叫租至2.45萬元,減租14%後,以每月2.1萬元租出,呎租為50元。該盤近期成交實用呎租介乎每呎46至53元,對比同區大型屋苑喜匯,其平均成交呎租為55元。
獲承租個案為中層D室一房單位,實用面積420呎,原由葉翠翠的丈夫周曉東在2018年以一手買入,購入價為1200萬元,其後內部轉讓至她名下。
受累疫情壹嘉呎租跑輸大市
賭王四太梁安琪是著名物業投資者,她旗下尚嘉地產為壹嘉發展商,項目位於港島灣仔區灣仔道109號,共有104伙。
該盤於2017年以已屆現樓開賣,並於同年入伙,樓齡只有4年。首張價單折實後呎價介乎21,640至30,495元,折實平均呎價約為2.65萬元。而葉翠翠買入單位呎價為2.857萬元,價位不低,未計管理費有關單位租金回報只有2.1%。
不過,值得留意,投資1200萬元於一個一房單位,月租只是逾2萬元,由於單位於樓市高位買入,扣除管理費後租金回報率更只有1.9%,即使項目位處商業區,亦鄰近灣仔港鐵站,回報低於大市的2.7%。
九龍及新界租金回報可能更高
反觀,位於九龍及新界的半新盤,人市呎價較低,反而在租金回報方面更有水位。例如,深水涉「愛海頌」入伙後,已錄租務成交,平均呎租約40元。面積505呎單位,以買入價861萬元計,租值約20,000元,扣除管理費前的回報約有2.82厘,回報率亦高於壹嘉。
又以天水圍「Wetland Seasons Park」二期個別單位為例,未計管理費及使費,近數月的租金回報率近3%。因此,在決定投資物業的回報時,除了考慮位置及配套外,買入價高低都好重要。