向世界錢進：英國物業重按資金用途受限 套現只能賣樓？

【on.cc東網專訊】英國放寬英國國民(海外)護照(BNO)持有人移民限制後，掀起港人移英和物業購買潮。隨着英國樓價高企，入場門檻逐步提高，對物業按揭的需求亦跟隨上升。然而專家提醒，敍做英國物業按揭與港樓有別，即使Full Pay(全額付款)也有不少需要注意的事項。

大部分港人揀選英國物業，會先由地點入手，例如物業與市中心的距離、是否處於名校網、區內環境和治安等，反而能否向銀行申請按揭常被遺忘。當然，對於資金充裕人士而言，索性Full Pay也沒有問題，但由於英國業主在日後重做按揭套現時，相關資金用途會受到限制，所以在一開始買入英國樓時便要思慮周詳。

星之谷移民及海外房地產顧問董事總經理莊鈺洪表示，以全額現金付款方式買英國樓，要注意未來一旦需要把物業重按套現，最多只可獲樓價75%的貸款，且這筆款項有用途限制，只能用作買樓、裝修等相關投資，不可作其他用途。這與香港物業重按取得的貸款用途不設限制截然不同。

此外，英國法例要求重按套現所得資金須提取到律師樓，律師將監察有關資金是否用作物業相關地方，若然是用作消費等其他用途方，便會遭到阻止。因此，他提醒全額買英國樓的買家要有心理準備，若然未來遇上物業以外的資金需要，解決方法可能是賣掉物業，或尋求其他貸款途徑。

不過，要留意，如果選擇賣掉物業，又會涉及資產增值稅。其稅率視乎納稅人的收入處哪個稅階，課稅年度內收入超過50,270英鎊（約53.8萬港元）的高收入人士，要就賣出物業的資產增值部分繳交28%資產增值稅，收入50,270英鎊或以下的基本收入人士的稅率則為18%。

除非售出的物業是你唯一的主要居所，從來沒有租出或作商業用途，面積少過5,000平方米，以及買入目的不是為了資產增值，滿足以上條件就可以申請豁免資產增值稅。此外，換樓亦可以申請豁免稅項，前提是新買物業要較上一層貴。

因此，大家買英國樓不能只考慮這一刻是否有能力以現金買樓，亦要考慮未來會否遇上潛在流動資金需要，才決定是否真的以現金買樓，還是向銀行申請按揭。

莊氏亦提醒，香港和英國銀行在計算借款人的供款與入息比率（DSR）有別。以投資香港物業為例，首次置業人士向銀行申請按揭，只要每月供款不超過入息一半、亦即DSR低於50%便可以過關。至於買英國物業，銀行計算按揭時，會把借款人的所有經常性開支計算在內，且不是每間銀行可提供五成DSR上限，意味對借款人有更高的入息要求。

英國銀行計算DSR時參考的經常性開支，可以包括借款人定期為子女繳交的學費、信用卡帳單上顯示的每月恒常消費支出、甚至部分銀行會把水費、電費、煤氣費用等日常支出用作計算DSR，最終很可能降低實際獲批的貸款額。

英國物業按揭同樣有浮息和定息選擇。浮息按揭普遍是英倫銀行基準利率再加某個百分比來釐定，會隨着經濟情況而按息有上有落，不過在目前全球低息環境下，浮息按揭一般較吸引。

至於定息按揭，視乎不同銀行，會以2年、3年、5年等不同年期為限，借款人在期限內的供款利率固定，免卻利率波動風險。當定息期完結，借款人可以重新選擇新的定息按揭計劃（按息或會不同），或選擇浮息按揭。此外，英國銀行也提供一種還息不還本的按揭，借款人每月僅償還貸款利息。

英國還會根據買家的物業用途而有相應的按揭計劃。出租物業按揭的利率一般高於自住按揭，但仍受不少港人歡迎。莊氏解釋，因為出租物業按揭不用申請人提供英國收入證明，可以憑香港收入證明以及單位預計租金收入去審批按揭。此外，可以用物業現有租金或預期租金計算貸款額。

一般而言，如果物業預期租金回報率有4%，按揭貸款額達到樓價的75%不是難事。惟要注意，採用低按揭成數的出租按揭的物業不能用作自住，否則有機會被銀行追收貸款或罰款。因此對於移民港人，應在英國找到工作後，便轉按到另一銀行重新申請自住按揭。

銀行拒絕為英國物業承做按揭，不一定與個人因素有關，原因也可能是物業在某些方面不達標。當準買家遇到要求只接受現金付款的放盤時，更要了解清楚背後原因，會否與銀行拒絕承按有關。

舉例說，因應2017年倫敦大廈發生奪命大火，現時不少銀行規定在2017年前落成、樓高超過18米的住宅物業，需要已更換為非易燃的外牆物料，並取得認可外牆結構保證證書後，才會提供按揭。另外，一些已落成數十年的舊樓，使用的建材物料可能不符合現時安全標準，亦會導致按揭申請失敗。

此外，一些商住兩用的物業、涉及農業用途的房產、舊樓翻新、價格普遍較低的前公屋、以至樓齡過高、面積太小、結構出現問題的物業等，也有機會申請按揭失敗。租賃業權（Leasehold）的物業如果沒有物業管理公司打理，或租賃期少於80年，一般也難以獲批按揭。買家在挑選物業時宜多加留意，以免有失預算。

英國樓價持續高企，小市民要上車不易。按揭貸款機構Halifax資料顯示，英國城市過去一年平均樓價按年升逾一成，至逾28.74萬英鎊（約307.6萬港元），但工資僅增加2.1%，至平均年薪35,677英鎊（約38.1萬港元），反映英國樓價與人們收入差距擴大，工資遠遠追不上不斷攀升的樓價。

倘以平均樓價除以平均年薪計算供樓負擔比率，同樣是連續多年上升，最新為8.1，相當於人們不吃不喝逾8年始可買樓，對比去年負擔比率為7.5，以及2011至2013年維持在5.6，凸顯只依靠工資的市民的置業能力愈趨下降。

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