一周專家樓評：香港或「加息」 樓價好快會跌？

【on.cc東網專訊】2019年注定是充斥紛爭的一年，風雲莫測的地緣政治局勢，加上香港內部矛盾。樓市在內外夾擊下，會否扭轉長年升勢？在市場熱議美國減息之際，有樓市專家反而指出，近月香港銀行體系資金緊張，加最優惠利率(P)並非無可能，屆時樓價或回落，供樓、買樓人士要留意！同時，也有分析指，刻下發展商貼近二手樓價開盤，正是上車機會，你又點睇？

全個星期嘅專家樓評，呢度一次過睇晒！想睇片嘅話，記得click連結啦！

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【張翹楚】：香港資金緊張 或影響樓價

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近日市場十分關注美國聯儲局7月會否減息，對香港按揭息口、樓價走勢有何影響？至於美國會否減息，由其他資產價格變化已見端倪。

近期比特幣價格再成市場焦點，由2018年不足2.5萬港元一個，飆升至近期最高逾9.8萬港元一個，升幅接近3倍；同時，黃金價格也突破逾5年新高，每安士近1.2萬港元。

虛擬貨幣與黃金價格走勢反映投資者避險情緒加劇，當中涉及伊朗局勢變化，中美貿易戰與美元轉弱等因素。美元轉弱主因是市場預期7月美國100%機會減息，同時有美國孳息曲線倒掛，讓市場擔心美國經濟衰退，種種因素反映外圍經濟與局勢不但不穩定，中、短期也不會樂觀。

大家往往憧憬美國降息，香港也會跟隨，事實是美國加息時，香港也不一定跟隨。香港是否需要調整息率，要看銀行體系的流動性資金，而銀行同業拆息(HIBOR)的成本高低也反映了現金流動性，一個月的HIBOR已超越2.53厘，而一星期的HIBOR也在2.97至3.02厘區間徘徊，反映銀行資金短絀，因此很難預計香港按揭息口在短期內會下調，反而銀行在加定存利率的同時，也有可能考慮調高最優惠利率(Prime Rate)。

在外圍經濟與政治動盪的環境下，加上香港資金流動性的緊張與社會矛盾不斷，即使差估署5月份私樓樓價指數依然升1.4%，但相信往後升幅會放緩，甚至進入短期下行調整期。

泓亮諮詢及評估董事總經理 張翹楚

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【汪敦敬】：發展商貼價賣樓是上車機會？

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所謂有危必有機，一直以來，普遍樓花的溢價都遠高於二手市場的同類型單位，所以很多評論員覺得樓花的特惠按揭，即是超少首期的按揭計劃要小心運用，否則容易造成經濟能力、購買力最差的一群人買了樓價最高的板塊。

但是，隨着空置稅的推出、貿易戰的發生及政治爭拗的開始，筆者發覺發展商在市場有危機的情形之下，出貨進取了，開始有個別新盤與二手樓的價格相若，令到成件事情的看法不同了。

筆者認為，只要在市價，即低溢價的情形之下，選用特惠按揭即是較少首期去買樓花單位，能夠提供機會予一些有足夠收入、但未儲夠首期的年輕人上車。這是否等於筆者會推薦或鼓勵年輕人用特惠按揭計劃？不可以完全這樣說，筆者強調在市價的情形之下，年輕人若是量力而為選用特惠按揭，有關風險是個人能力可以控制的。

筆者認為，在目前社會氛圍較負面的情形下，更加需要增加上車置業的機會，最重要令更多人可以成功上車，所以應該要提倡有策略的平民財技，希望更多人可以把握機會上車！

祥益地產總裁 汪敦敬

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【黃詠欣】：破產令未除 點樣申請居屋按揭？

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購買一手居屋申請按揭的確是非常寛鬆，不過有一類人士一定不能申請居屋按揭，就是破產中及債務重組中的人士，就算只餘幾個月就會過破產期或還清債務，甚至剛剛過了破產期或剛清還債務，只要法庭未頒布解除令，銀行都不會接受這類人士申請按揭。

至於申請解除令需時多久呢﹖在一般情況下，若然破產個案較簡單，而破產者申報的資料清晰無誤，則整個破產個案理應在2至3個月內便完成審核並交高院頒令解除。

若然真的未頒布解除令而又需要在短期內選購居屋，可以怎麼辦呢？筆者建議，選購成交期較長的居屋單位，例如：上一期的裕泰苑成交期在2020年，期望能在成交期前取得法庭的解除令，便可以申請按揭。

另外，亦可以考慮改為另一位家庭成員作為戶主，我們曾有個案為綠表資格人士，他帶同居屋揀樓信到房署申請更改戶主，只需幾天已成功辦理，不過要留意房署對於公屋更改戶主的處理非常嚴謹，一般需要重新做入息及資產審查，過程需時較長，現時只對準綠表居屋買家才會有較寛鬆處理。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣

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【李志成】：樓市去向還看「習特會」

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近日香港受外圍貿易戰陰霾籠罩，內部亦受政治事件影響，樓市難免受牽連，準買家及業主的態度都較審慎，6月份中旬的一二手交投急凍，第二季整體市場氣氛變得觀望。

最近的政治風波雖然尚未平息，不過社會緊張的氣氛已經稍為緩和，而且美國聯儲局維持利率不變，並暗示年內有減息機會，意味香港低息環境有望持續，對樓市有正面支持。

利好因素逐漸浮現，本地發展商都把握時機，積極展開咗推盤的步伐，多個全新大型樓盤陸續登場，主要集中在新界區，力吸市場客源，承接力勢成後市的指標。

7月份的購買力會否會重新釋放，仍然有待觀察，除內部政治因素之外，還要視乎大阪舉行的G20峰會習特會面，中美雙方能否取得共識，達成貿易協議，令樓市去向明朗化。

香港置業行政總裁 李志成

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【陳坤興】：啟德賣地理想 後市仍樂觀

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受中美貿易戰以至本地政經局勢變化，樓市曾經歷短暫的「小休」，近日又活躍起來。

新盤市場回復熱鬧的同時，剛剛截標的啟德跑道區臨海住宅地皮，最終由華潤置地及保利置業聯手，以129.16億港元高價投得，樓面呎價高達18,000元，連同利息及建築成本，相信日後項目開售呎價勢必超越3萬元，反映發展商對後市依然審慎樂觀。

雖然剛售出的啟德地皮，樓面呎價較上月毗鄰地皮的賣出價稍為回落約8%，不過成交價仍然貼近市場預期上限，反映發展商買地意欲仍然熾熱，主要因為今年上半年整體新盤交投持續活躍，期內發展商合計售樓收益接近1,300億元，較去年下半年的1,000億增加30%，發展商賣樓豐收自然積極買地補充土地儲備。

Q房網香港董事總經理 陳坤興

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【劉嘉輝】：暑期租市旺季 價量看俏

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即將踏入7月份，意味租務市場近月開始活躍，主因每年暑假檔期均屬租務旺季，觀乎近月租金亦有所回升，今年首5個月租金累計錄得約1.5%升幅，同時租務成交亦見活躍。

事實上，近年一般第2、3季租務活躍期，其租務交投個案均較1至3月為佳。筆者歸納原因：其一，暑假檔期為傳統租務旺季，普遍家長不想妨礙子女讀書，故趁暑假檔期租樓搬屋；其二，礙於近年樓市「辣招」實施，對於不少有意換樓人士，增加其換樓方面考慮，故不少人士將自己物業出租，再另行租住其他物業，此舉可促成兩宗租務成交，帶動租務交投上升，故近年租務成交持續活躍。

踏入暑假旺季，筆者睇好租市前景，預期無論租務交投抑或租金升幅，將較過去幾個季度快。

美聯物業首席分析師 劉嘉輝

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