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咪人搞你又搞 出租劏房唔係咁簡單

諗sir︰

本人43歳,單身女子,現租用友人地方獨居,租金每月4,000元。 母現與患病不能工作的弟弟同住公屋;弟弟與妻子及四歲兒子正申請公屋。 本人月薪43,000元,個人開支每月10,000元,給母親4,000元,保險20年都無變過,現月供1,000元,每月約儲25,000元,現有積蓄約100萬元,存放於高息戶口。 最近以348萬元在深水埗買了一樓齡40年之單位,借九成按揭,間成三間套房,每月收租約18,000元,打算之後報稅。 現時不知道下一步應如何去行,感到迷茫。 請諗sir賜教,不勝感激!

讀者Carol Ng

 

文:諗Sir

 

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新盤面市剛性需求降 買樓要大膽還價

將九成上會樓出租,違反只准自住的銀行按揭條款,讀者須了解懲罰有幾嚴重。 至於報足稅任何時候都是正確的,但如稅務局問起出租之證明,而業主將租約呈交稅局備存,他日銀行追究,就幾可肯定業主知單位是出租兼收錢的事實,應如何處理?讀者自行決定。

 

348萬元樓借九成按揭計,每月供樓支出約12,000元(348×0.9÷259×10,000),收回租金18,000元,即每月實收約6,000元。 亦即投放一成首期(34.8萬元),每年收72,000元,現金流產出率達20%(72,000元÷34.8萬元)。 這就是為何這麼多人學搞劏房,又或者是讀者為何明知有危險都去踩界之原因。

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當然之前做些工夫,或可在出事時更易settle,即是不能人搞你搞,必須要知道人哋「落水」之前做了幾多保障工夫。 劏房的租客,不一定都是低收入人士。一些租客是原本同父母住,但由於父母細屋換大要畀好貴印花稅,為求擴大生活空間,唯有在父母家附近租間劏房,當做「家的伸延」。

 

另一類新客是「雙非」爸媽,即早年衝落香港生仔的內地人,現時仔女長大要讀小學,父母要在香港「平平哋」找個落腳點,劏房是好選擇。 可見一些劏房戶,都是拜政府政策衍生出來。 加上亦有些是「真•窮人」,要起樓將這些人安置並取締劏房並不容易。頂多是工廈唔好亂改,住宅就拖住唔好大搞,這是暫時觀察到的官方態度。

 

讀者沒有可以給予幫助的家人,只能靠自己單打獨鬥,如不利用劏房幫幫手,情況難搞。 在香港窮人唔係最慘,最慘就是薄有工資的人,交足稅而無福利,讀者就是這類。 保險估計可用同budget做齊,最緊要買的三種保險當中之二,這在收息101課程已交待。

 

至於淨現金主打收息,除非母親無樓又唔住公屋,肯出名讓讀者再以九成上會,整多次現金流產出率達20%的收租樓。 100萬元儲蓄不妨行穩陣的套餐E,貪其跌四成先會觸發call loan,而投資物本身年波幅不過10%,就算2008年金融海嘯,一年跌幅也只到32%,仲未到call loan。

 

當然,進取一些行套餐B可收20厘息一年,不過,觸發call loan會早一點,約跌20%就要補水。 在讀者理財容錯率低之下,將100萬元投入套餐E收12至15厘年息,收三年揸多40萬至50萬元在手,再等等時機入埋下一間樓,就起碼令退休有保障。 到時以債基收息,可津貼自己租靚樓,改善埋居住環境,希望48歲兩樓在手再租新樓住,手執百餘萬元現金。

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