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哪隻股票更優質:領展 vs置富產業信託

Jeremy Chia

與一些人的想法相反,購物中心顯然並非正在没落,而是在不斷發展。消費者現在渴求有意義的消費體驗,而購物中心正在不斷發展,以提供該體驗。

領展 (SEHK:823) 及置富產業信託 (SEHK:778) 充分證明了購物中心並非正在没落而是在蓬勃發展。於過去五年,該兩個房地產投資信託的客流及租戶銷售額均有所增長,而此亦令租金收入錄得可觀增長。

過去五年,該兩個房地產投資信託的股東亦獲得穩健的回報。置富產業信託的股價上漲31%,而領展的股價則大幅上升93%。該兩家公司每年所派發的股息越來越多,股東亦因而感到欣喜。

然而,儘管領展在最近幾年的表現要好得多,但目前哪一家房地產投資信託屬較佳的投資?以下為需要考慮的因素。

業務背景

在深入探討之前,先簡單介紹一下該兩個購物中心房地產投資信託。從表面上看,兩個房地產投資信託的業務相似,但當中有重要的差異值得欣賞。

最值得注意的是,領展是一家規模大很多的信託。該信託擁有131項資產,價值2,180億港元。另一方面,置富產業信託則擁有16項資產,價值427億港元。

另一點值得欣賞的是,置富產業信託的投資組合完全由香港資產組成,而按價值計算,領展13.2%的資產位於中國內地。有鑑於此,我們將在增長潜力方面對該兩個房地產投資信託進行比較。

有機增長

租金收入的增長推動股息增長,並最終推動其股價上揚。在有機增長方面,領展略顯優勢。該房地產投資信託的香港零售物業組合續租租金調升率為22.5%,而中國零售物業組合的續租租金調升率則為30.2%。

截至2019年6月30日止六個月,置富產業信託的續租租金調升率較低,為7.8%。 由於其續租租金調升率較高,領展很有可能在不久將來取得較快的有機增長。

勝出者:領展

透過收購增長

另一個需要考慮的問題是,哪一個房地產投資信託在進行收購時更具財務靈活性。在這方面,我再次認為領展較置富產業信託優勝。

領展的資產負債比率極低,為10.7%,而置富產業信託的資產負債比率則略高,為20.5%。儘管該兩個房地產投資信託的資產負債比率均遠低於45%的監管上限,但領展較具財務靈活性,可以承擔較多債務,以進行較高收益的收購。

領展亦具有在中國房地產投資方面的專業知識,此可為其提供更多投資機會,以發揮其財務實力。

勝出者:領展

估值

一個適合房地產投資信託的估值指標為分派收益率。在撰寫本文時,領展每單位價格為85.50港元,即分派收益率為3.1%,而置富產業信託的股價則為8.99港元,分派收益率為5.7%。

在其他因素相同的情況下,置富產業信託的估值更具吸引力。

勝出者:置富產業信託

總結

儘管置富產業信託具有較高的收益率及增長前景良好,但與領展相比,其增長潛力較弱。

這是一個難以作出的決定,筆者認為未來五年該兩個房地產投資信託均將表現良好,但鑑於領展卓越的增長潛力及良好的往績記錄,筆者認為目前來說領展是一個略勝一籌的選擇。

延伸閱讀

所提供的資料僅供一般參考之用,不擬提供作為個人投資或理財建議。香港萬里富文章作者Jeremy Chia持有置富產業信託的股份。

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