商用物業轉讓潮 改建學生宿舍成奇葩 「三座大山」壓頂放售超沙士 實力用家接貨

香港經濟復甦遠不如預期，非住宅類大型物業放盤持續增加，分析料有關趨勢短期難以逆轉。

息口高企，「磚頭」跌價、經濟復甦不似預期，三座大山壓頂之下，無論寫字樓、酒店以至商舖皆湧現拋售潮。有些業主遭銀行Call Loan，有些則是持貨太重急需減磅，有些老闆則是為了拯救旗下生意而無奈沽貨。有人壯士斷臂，有人則逆市撈貨，此輪入市接貨者甚少傳統物業投資客，反而是用家或實業家主導，包括現金充裕的老牌廠家、銀行、或是教育機構等，目的已不是等升值而是自用，亦有將物業轉型至新興用途，例如近年需求殷切的學生宿舍。一輪商業房地產洗牌正上演！

近日市傳多個巨型商業物業放售的消息，包括新世界旗下尖沙咀K11 Art Mall獲買家出價約90億元洽購；富豪產業信託（1881.HK）及富豪酒店（0078.HK）擬放售旗下全數iclub（富薈酒店），涉及1411間酒店房間，市場估值約100億元；亦有傳潛在買家洽購麗新發展（0488.HK）旗下海洋公園萬豪酒店，麗新叫價50億元。

償付能力銳降憂Call Loan

第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒接受本報訪問時稱，近期非住宅類大型物業放盤持續增加，該公司經手的放盤量比起2003年沙士及2008年金融海嘯兩大樓市低潮期更多，七成屬被接管銀主盤、三成是業主變賣套現，相信趨勢短期會持續。非住宅類物業價值普遍較高位折讓五、六成，放售主要是負債偏高的公司被銀行逼倉或要急於套現償還到期債務。

湯卓軒解釋，這現象主因往年低息期間物業投資者積極加按入市，但當4年前市況開始逆轉，物業整體需求下跌、空置率上升、租金回落，導致業主利息償付能力減低，加上美國2022年起大舉加息，息口一年內便抽升4.25厘，物業投資者未預備足夠現金應對突然急升的利息支出。去年開始不少物業錄得負現金流，即租金收入不足以還息，銀行擔心償付能力，便因應資產貶值而提早追收按揭貸款（Call Loan），故出現大量業主賣產還債。另一個放售物業的來源是一些持重貨的投資者，最為人所熟悉的包括有「磁帶大王」之稱的陳秉志，以及「小巴大王」馬亞木家族。兩人都在近年掃入大量物業，如今則齊齊在市場放售減磅。

同時，一些財困公司東主放售私人持有的物業套現，為公司輸血續命，例如債務違約世茂（0813.HK）大股東許榮茂家族，正放售私人持有的中環中心31樓全層，意向售價5.7億元。世茂4月曾透露，許榮茂會向公司提供39.63億元貸款，以及向附屬提供38.39億元貸款，同時把未償還予他的股東貸款中，首6億美元交換為長期票據，餘下轉為可換股債券。

第一太平料三年內沒大改善

對於這趨勢何時才能終結，湯卓軒認為，後續走勢要視乎美國聯儲局的實際減息步伐，理論上減息對持有重貨的物業投資者有紓緩效果，而儘管金管局指引銀行承諾即使抵押物業價格下跌，借款人若能如期還款便不會Call Loan，但實際也要看銀行取態，若銀行體系資金不太緊絀，相信會放寬少許，「銀行唔逼得太緊Call Loan，業主冇需要逼住呢一刻賣樓。」

至於基本面方面，湯卓軒說，出租率及租金未有明顯改善，相信要待內地經濟確定復甦時，內地資金來港提振本港經濟增長，屆時基本面才可以復甦，惟「可能要兩三年之後先會發生」。

在此輪放售潮中，接貨的買家亦與以往有別，過往本地貴價非住宅物業獲不少基金或外資承接，湯卓軒直言，現時基本上沒有基金入市，因為會買重資產的基金已在早年入市，「坐緊艇，而家係賣家」，而過去幾年持貨不多的基金則傾向以折扣價買入項目貸款或借出高息貸款，不會貿然持重貨。

湯卓軒說，現有買家包括過去十年沒有入市、仍屬投資新手的老牌家族，例如一些電訊設備部件行業，手頭有足夠財力以全現金入市、不需靠銀行借款，尤其按揭貸款成數（LTV）可能僅一成，「借咗等於冇借」；華懋收購愉景新城商場屬另一類別。中資資金方面，現時市場上只見可能會以房託形式上市的華潤隆地在揀貨，該公司早前收購的兩個項目都有6厘回報。

另一類接貨者是用家買入自用，例子包括四洲集團（0374.HK）掃入觀塘敬業街雲訊廣場兩層作香港辦事處。總部設於中環中心的星展香港據稱買入多兩層自用，而去年證監會亦買入太古坊港島東中心12層樓面，李寧（2331.HK）則收購北角「港匯東」設立香港總部。

採訪、撰文︰陳遠威