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回歸25周年|2047地契大限將至 到期後有何影響?那些屋苑擁「千年地契」?

今年是香港回歸25周年,同時距離鄧小平所提出的「50年不變」已過了一半,坊間對於「2047大限」的地契問題亦越來越多討論。今日就讓BossMind為你列出地契完結後對香港市民的影響、有那些土地可以橫跨2047,以及查看土地期限的方法。

香港的土地業權,可分為「永久業權」及「土地租借權」。除了中環聖約翰座堂是香港唯一以「永久業權」形式持有的土地外,其他土地均屬「土地租借權」,即是由政府租借予發展商,然後再發展。至於香港人買樓,只是向發展商買入單位業權,而該樓盤的土地業權,仍然屬於政府。

在港英政府時期,政府主要批出地契年期可分為75年期、99年期及999年期。基本上,不少土地都在回歸時到期,但《中英聯合聲明》列明,所有於1997年6月30日前期滿的新界土地契約,均可以續期50年,直至2047年6月30日。

太古城擁有「千年地契」

市場上經常討論的「十大屋苑」,其中鴨脷洲海怡半島的地契就將於2040年到期,其餘美孚新邨、 藍田麗港城、天水圍嘉湖山莊、沙田第一城、將軍澳新都城及東涌映灣園都會在2047年到期。值得留意的是,鰂魚涌康怡花園及紅磡黃埔花園於2134年才到期,而鰂魚涌太古城的地契年期更遠至2899年。

除太古城外,其他「千年地契」屋苑亦包括半山愛都大廈、寶馬山賽西湖大廈、中半山帝景園、中半山曉峰閣,以及近期推出新盤紅磡必嘉坊等等。

地契到期後三個可能性

由於香港樓價冠絕全球,因此銀行按揭的年期亦需延長至30年才可令普羅大眾負擔得起。而近年置業或即將置業人士,其按揭期數不少已超過2047年的期限。對於銀行而言,地契的不確定性會增加借貸風險;不過,政府早已透過金管局表明,銀行毋須因2047大限而調整按揭政策,並表示政府有權批出續期的地契。

然而,政府必須在2047年6月30日之前,確定地契到期時的行動。理論上,政府可以收回到期土地,另作他用,而業主則需要放棄樓宇的業權。當然這個方案勢將引起社會反對,並造成軒然大波,相信方案未必可行。

市場亦有說法指,地契到期後業主需向政府補地價,或者按時交租,以繼續使用土地。不過以香港「全球最貴」樓價而言,香港人買樓壓力早已沉重,若需再增加負擔,相信亦會引發社會反對及不利其他發展。因此方案需要經嚴謹討論後才可實行,而且屆時收取的金額多少亦非常關鍵。

至於最簡單的方法,莫過於毋須額外繳交任何款項,自動續期,但是此方案一旦打開先例,日後政府想轉改變政策,收取續約費用,便難上加難。

薄扶林花園曾鬧上法庭

根據資料顯示,早於2006年,薄扶林花園亦因地契一事惹爭議。薄扶林花園地契於1931年6月12日批出,為期75年,因此地契於2006年6月11日屆滿。不過,政府在2006年6月12日才批出新地契,令當時根據舊大廈公契成立的業主立案法團需要解散。由於新法團未成立,導致屋苑法律地位處於真空期,屋苑基金亦不能動用。

至於當時舊法團擁有的超過1,200萬元屋苑基金,一眾業主原本希望將盈餘直接轉移至新法團,但政府要求將資金先發還給業主,待新法團成立後再向業主收回,最終舊法團需根據《公司條例》向破管處申請清盤,同時由於資產會按資產比例收取服務費,因此屋苑需支付59萬元清盤費及其他行政費。

事件引起業主不滿,因此選擇與政府打官司,最終獲法庭頒令將盈餘直接過渡至新法團,並豁免59萬的清盤費。不過法庭強調此案屬酌情處理,十多萬的律師費仍需一眾業主負擔。

至於鄰近的置富花園,地契就列明批租「75+75年」,即於地契到期時可享續期75年的權利。但沒有續期權利的地契,到期時須將地契交回政府重批。

土地註冊處可查閱地契

若果市民擔心地契問題,可以於置業前在土地註冊處查詢。土地註冊處可以查閱訂購土地文件類別,當中包括註冊摘要、政府租契、新批土地契約、批地條件及集體政府租契的影像處理副本。網上查冊申請費則為1,500元,另外需付附加登入識別碼費用750元及按金500元。

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