香港股市 已收市

【地產泓觀】企業「洗白白」 租金添壓力(楊書健)

對短期租金走勢最大影響的,就是上巿公司會否執行「洗白白」策略。

半年的零售弱勢,應會影響租金。但是幅度有多大,卻在乎企業的中長期信心。尤其零售弱勢其實始於社會運動爆發之前,零售增長在去年三月微跌了0.8%,四月擴大到5.0%。這跌幅算很溫和,應該不會影響到企業部署。但隨後的社會運動,卻令跌幅逐步擴大,出現有數據以來最大的跌幅。因此,零售企業需要思考經濟結構是否改變了,在一兩年後零售增長會如何。

政經不樂觀 大手減分店

對短期租金走勢最大影響的,就是上巿公司會否執行「洗白白」策略。零售品牌的業務增長分兩部份。同店銷售是一間分店的增長;另外就是分店數目的淨增長。在正常時候,零售品牌需持續增加分店,所以都會保留業績稍差的分店。

但是假如政經形勢不樂觀,巿場都預料了公司業績不好看,反而減輕了管理層維持增長的壓力。所以管理層也許會用「大掃除」的心態,裁減虧本分店之外,同時裁減業績稍差的分店。例如品牌有一百間分店,當中有五間虧蝕,但另外有十間增長很慢。洗白白策略就會將十五間弱勢店全部關門。

到了政經形勢回復繁華的時候,因為保留的分店都是強店,所以增長更高,或會刺激到時的股價。正因為企業裁減了十五間弱勢店,當然會令空置率上升得較快,對租金形成壓力。因此,要穩住零售品牌,重點並非未來幾個月的情況,而是未來幾年的局勢。

楊書健

安泓投資總監

本欄逢周三刊出