【地產泓觀】個別房託逆市造好有原因（楊書健）

外國房託公佈盈利，往往會公佈加權平均租約到期年期，香港大部份商場和寫字樓的租約都劃一為三年。

外國房託公佈盈利，往往會公佈加權平均租約到期年期（Weighted Average Lease Expiry，以下取其諧音，戲稱「鯨魚指數」）。香港大部份商場和寫字樓的租約都劃一為三年，假如一個投資組合營運了一段時間，平均來說將會有三分之一的租約在今年到期，三分之一在明年到期，然後三分一在後年到期。三者平均就是約為1.5年，就是所謂的鯨魚指數。

例如澳洲等海外巿場，甲級寫字樓的鯨魚指數一般都在三年以上，部份甚至會超過五年。這是因為外國簽的租約，往往以五年起跳，個別甚至會長逾十年。租客能穩定未來十年的開支，又不用每兩三年就續一次租，屬省時省力的做法。

租約長短成關鍵

而且，鯨魚指數超過五年的話，就算商業樓的租務巿場再波動，五年內會變動的租約不到一半。所以在經濟狀況不穩的時候，大型房託或機構投資者都需要繼續投資，長鯨魚資產反而顯得吸引，所以價格亦往往可以企得較穩。

如果租客是大企業的話，租約的優先權比例如銀行債和債劵等債務更高，其實可以看到一張另類的長期債券。在美澳巿場，房託的股息率和商業債劵的利率有一定的相關度，就是因為只要大企業狀況仍然穩定，這兩者都能生產現金流。因此，這半年來有個別房託逆巿做好，半年回報超過兩成，一般都屬於長鯨魚房託。

楊書健

安泓投資總監

本欄逢周三刊出