【地產泓觀】新型資產 也可變房託上市（楊書健）

海外房託都有稅務優惠，所以監管制度較為開放的國家，甚至會出現新型資產。

之前寫過，在疫情之下物流和數據中心房託都做好，變成了傳統資產如商場和寫字樓，反而成為了十大房託中的少數。其實房託多元化本來就有制度原因：當一隻房託成為某類資產的王者後，它的資金成本都較競爭對手便宜，因此像滾雪球一樣，增長比競爭對手更快。

當然，在成熟巿場，「王者」不一定單一，但最多每個資產類別都只能夠有數隻一線大股。因此，地產業者都有誘因推廣新資產，希望成為新資產的王者。例如，物流房託不需要直接和商場房託比較。

由廣告牌到發射塔

另一方面，海外房託都有稅務優惠，所以監管制度較為開放的國家，甚至會出現新型資產。像廣告牌和發射塔，本來是營運公司的資產，整份收入都是可課稅收入。但是變成房託資產後，部份現金流就成了廣告牌房託的租金收入，只要滿足了作為房託的其餘要求，就可以免去利得稅，整體而言就省了錢。

私募基金和機構投資者亦有誘因引進新型資產。另類資產缺乏巿場認識，又沒有上巿工具投資，價格就會比傳統資產便宜。但是物流資產當年成為了房託第三種資產之後，價格就逐漸追上了寫字樓和商場，到了今天甲級物流倉的租金回報率和其餘兩個傳統界別相差不遠。

因此，由學生宿舍到電影製作中心近年都見到機構投資者投資，也許就是期望三五年之後，能以溢價打包上巿了。

楊書健

安泓投資總監

本欄逢周三刊出