【地產泓觀】美國十大房託 呢款佔最多(楊書健)
早前主講了網上美股班,主題是「所有事都是科技」。科技改變生活,不再是單一行業的事情。在美股的分類之中,亞馬遜現在是零售股和百貨公司直接競爭;facebook 和 Netflix就加入了2018年才成立的通訊服務股,和迪士尼和各家有線電視網絡屬於同一板塊。
美國地產股亦出現了類似狀況。首先,因為美國城巿是低密度發展,所以住宅發展商興建的都是單幢屋,所需資金有限,不容易變成亞洲模式的大型發展商。因此,美國地產股主要集中在商用物業。又因為美國房託擁有稅務優惠,所以傳統收租股早就更改架構,變成房託了。於是,所謂美國地產股,其實九成巿值都是房託。
主力鐵塔 數據中心亦旺
當地對商用地產的解讀較寛,因此很多不同種類的資產都可以變成房託資產。例如現時美國十大房託之中,有四隻都是鐵塔房託。這些房託專營電訊鐵塔,在全國不同地方建立鐵塔,再將空間租予電訊商放置通訊設備,收取租金。所以電子科技進步愈快,鐵塔需求就愈大。尤其下一波網絡發展或會變成所有器材都能上網的「物聯網」,鐵塔的前景就更為看漲。
另外,十大房託之中,還有兩隻數據中心房託。數據中心需管好電源、保安、以及冷氣,亦非所有工廈都可以做到。因此,隨着社會需要愈來愈大的運算能力,數據中心亦一直做好。
楊書健
安泓投資總監
本欄逢周三刊出