地產科技如何威脅黃建業、施永青?

Steven Cheung
·3 分鐘文章

早前筆者在貝殻找房為何能夠超越施永青?剖析貝殻找房(Nasdaq: KE)投資價值。在太平洋拍彼岸的美國在網上完成整個二手樓買賣仍然是新鮮事物。當地有企業家利用地產科技加快二手樓成交速度。今年Zillow(NASDAQ:Z及ZG)股價上升136%,有意合併Opendoor Lab的Social Capital Hedosophia Holdings Corp. II(Nasdaq: IPOB)股價亦錄得90.2%升幅。惟網上銷售二手樓的市場佔有率仍然偏低,這兩隻股份仍有空間從線下地產經紀,例如中原集團主席兼總裁施永青及美聯集團(SEHK:1200)主席黃建業的美國同業手上搶奪市場佔有率。

根據Opendoor Lab招股書提及現時美國二手樓業主放售物業面對的痛點,業主決定將物業在地產經紀放售,須時50日才能簽訂合約,簽約出售至正式成交所需時間是35日。當中已簽約的成交有20%撻訂收場。所謂時間即是金錢,線下二手樓放售交易時間長及不確定性高,均是交易成本的一部分。

每年美國有500萬宗二手樓銷售,成交額為16,000億美元。Opendoor指出,網上進行二手樓銷售的市場佔有率極低。

買入賣方物業加速銷售

不過,Opendoor Lab及Zillow利用科技的協助推出嶄新的商業模式, 以加速二手樓銷售。有別於線下地產經紀作為中介人的角色,Opendoor Lab及Zillow為業主提供現金收購的選擇。由Opendoor Lab及Zillow從業主手上收購二手樓,然後再於市場上賺取差價,業主可以直接取得賣樓收益,又可以免除等候地產經紀尋覓買家的時間及機會成本,屬雙贏的局面。

根據Opendoor Lab招股書指出,將會向這些業主收取相當於樓價的6%至9%作為手續費,因為在美國傳統二手樓成交亦要支付5%至6%的佣金,業主亦要支付檢查費用、自用業主在買賣期間負擔兩層樓的按揭供款及搬屋及儲藏費用。

Zillow相類似業務叫Zillow Offers,在2019年6月至2020年3月期間的季度業績顯示,該項業務的利差為收購價介乎10.6%至11.5%。在疫情爆發初期,Zillow曾一度暫停相關業務,但近日已經恢復。

營運資金管理變成敗關鍵

疫情期間市民外出睇樓,間接增加健康風險。Zillow提供網上睇樓服務。疫情期間的4月,Zillow平台提供3D睇樓安排較2月份增加525%,睇樓人手利用3D睇樓增加40%。

由於美國市民開始接受網上進行二手樓樓宇買賣,近年Zillow及Opendoor Lab營業額急升。Zillow營業額由2017年的10.8億美元上升至去年的27.4億美元。Opendoor Lab營業額由2017年的7,000萬美元,急升至去年的47億美元。

兩者急升原因與引入購入業主物業再轉售這個模式有關,投資者對這個銷售模式極感興趣,已經反映在股價反映。由於美國二手樓市場規模達16,000億美元,相信還有極大空間發展。惟購入業主物業再轉售這個商業模式能否維持下去視乎這兩間公司對流動資金能否有效管理。此外,美國銀行願意持續向物業買家發放樓按,也是Zillow及Opendoor業務繼續增長的關鍵。

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