雅虎香港財經 多區新樓反應熱的最大贏家：港鐵
儘管疫市失業率上升，香港樓市依然昌旺，最近不少新盤反應熱烈，無力上車的投資者要從中從惠，可以留意港鐵公司（SEHK：66）。
黃竹坑站上蓋項目
最近銷情較理想的其中一個新盤就是由路勁地產及平安不動產合作發展的「晉環」。
該項目其實是港鐵的黃竹坑站物業發展項目計劃「港島南岸」的第一期項目，未來尚有五期發展，而這些項目的物業發展權均由港鐵批出，事成後不但可以分紅，分佔發展商的售樓收益，更有望成為項目的管理公司，賺取更長線的管理收入。
單論今次的「港島南岸」項目，預期涉及逾5,000個單位，項目更計劃建設港島南最大的商場「THE SOUTHSIDE」，預期會配合住宅項目入伙時間落成，屆時又可以為港鐵帶來穩定的租金收入。
「物業＋鐵路」模式
港鐵表面上是一間鐵路營運商，但其實早已轉型，多年前提出的「物業＋鐵路」模式持續推進，收益結構亦已顯著優化。
在疫前2019年度，港鐵的總EBITDA有近210億港元，但香港客運業務只貢獻約28%，香港物業租賃及管理業務以及香港物業發展則分別貢獻約29%及約27%，可見港鐵的盈利中有較大部分來自物業發展及投資業務。
疫情衝擊之下，客運人流大減，向來防守力較強的香港客運業務EBITDA由盈轉虧，錄得約4.2億元虧損，但房地產業務表現依然平穩，香港物業租賃及管理業務EBITDA按年僅下跌1.9%，而香港物業發展EBITDA則按年增加13.7%。
由此可見，在「物業＋鐵路」模式下，港鐵的收益重心持續轉向物業發展及投資，而疫情中低邊際的客運業務受重挫，物業部門的貢獻便帶來了互補長短的作用，可增加港鐵的整體收益穩定性。
結語：業務前景明朗
展望疫後復甦，港鐵的客運業務有望重振，而短中期內更多物業發展項目落成將可為港鐵帶來豐厚的售樓分紅，投資物業基礎擴大亦有利租賃收入增長。
目前港鐵正推進多項延線計劃，「物業＋鐵路」模式的發展潛力依然吸引，長線投資值得考慮。
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