雅虎香港財經 大行唱好地產股 估值兩月內看升 按息向下趨近租金回報 刺激買樓投資
美國以半厘幅度開啟減息周期，大行紛唱好本地地產股。美銀稱，隨着租金回報率與按息之間的負利差收窄，地產股估值一至兩個月內料獲向上重估，大摩更預測負利差明年消除。美國大手減息加上憧憬內地降存量房貸息，中港股市昨應聲急彈，恒指於大成交配合下衝破萬八關。
本港多間銀行昨下調最優惠利率（P）0.25厘，按市場現時普遍「P減1.75厘」的按息封頂上限計算，最新按息降至3.875厘；而目前本港住宅租金收益率平均為3.3厘，美銀指負利差已收窄至約60個基點，意味租樓與供樓成本差距開始縮小。該行經濟師預測，美國今個減息周期最終把聯邦基金利率目標區間減到2.75厘至3厘，意味本港按息或降至3厘以下，「租平過供」的負利差局面未來有望完全消除。
發展商趁勢去貨 新盤仍受壓
摩根士丹利估算，美國每減息0.25厘，本港最優惠利率（P）會相應下調0.125厘，推算當美國明年中累計減息1.75厘，本港按息將由之前的4.1厘，下調到3.2至3.3厘。按息下跌意味供樓負擔比率將由目前的50%改善至45%，連同內地人才來港利好租金前景，供樓成本與租金回報之間的利差，明年將由負數轉為中性，有助吸引樓市投資需求。
滙豐環球研究形容地產股正處於「價值復甦」階段，將率先因融資成本下跌而受惠。美銀推算，利率每下調1厘，發展商盈利會提升2%；大摩則料HIBOR每減1厘，本港地產股平均盈利升幅為5.2%。
儘管地產股短期內可能有獲利回吐壓力，但美銀相信1至2個月內仍有多次估值重估空間，因目前發展商及收租股資產淨值，較其5年歷史平均值分別低1個及1.5個標準差。惟美銀坦言本地樓市難現強勁投資需求，按息下調或有助刺激用家入市。短期內成交增幅料較撤辣後的3月溫和，發展商將繼續優先提升資產周轉率，積極去貨尾，故一手樓價仍受壓。
地產股昨升幅溫和，恒地（0012.HK）彈2.06%，恒隆（0101.HK）升1.8%及新世界（0017.HK）進賬1.4%；本地房託升幅顯著，富豪產業信託（1881.HK）飆6%。
恒指飆353點重上萬八 成交旺
美國減息進取，加上市場憧憬內地將進行首階段下調存量房貸利率，並於明年初展開第二階段下調，中港股市造好。恒指昨低開26點後倒升，午後最多漲逾400點，高見18071點，收市仍升353點（2%），收復100天線（17873點），報18013點，錄五連升兼重上萬八關，是7月底以來最大升幅。截至今晨1時，恒指夜期報18119點，升60點，高水106點；ADR港股比例指數報18061點，較港收市高48點。
國指揚129點（2.1%），以6305點報收；科指升114點（3.3%），收報3651點。主板成交額1487億元。「港股通」昨獲26.04億元北水淨買入。
滬指昨上揚18點（0.7%），報2736點，重上2700關；深成指升95點（1.2%），收報8087點。兩市昨共錄6270億元人民幣成交額。
摩根資產管理亞太區首席市場策略師許長泰認為，市場已部分反映未來12至18個月美國減息幅度，減息推動股市的短期動能未必很明顯。惟因減息有助企業維持盈利增長空間，料港股後市區間上落。
