《大行報告》美銀美林:續看好收租股勝地產股 首選九龍倉置業(01997.HK)及太古地產(01972.HK)
美銀美林報告指出,政府公布2018/19年賣地計劃,27幅住宅地可供15,250伙,其中76%在港島及九龍區,計及港鐵(00066.HK)、市建局及其他私人重建項目,合共潛在供應為25,510伙。根據過去四個財年的情況,售出比率70-80%,估計2018/19年實質供應單位介乎1.8萬至2萬伙,達到政府今年1.8萬伙供應的目標。
該行指,今財年有4幅商業地供應,包括3幅位於啟德的商業/酒店地,1幅位於西九高鐵總站上蓋。假設寫字樓月租金每平方呎為75元(與九龍站ICC相同),零售租金每平方呎300元(低於海港城30%),根據資本化率為3%,估計西九站項目價值為每平方呎3萬元,總值950億元。扣除每平方呎6,000元的建築及利息費用,預計該地盤可能價值730億元。該行指,以美利道停車場作例,資本化率也有可能低於3%。
該行預期,新地(00016.HK)及九龍倉置業(01997.HK)對西九總站上蓋項目有興趣,因料可與附近的現有資產產生協同效應,其他地產商亦可能投標。然而,由於內地資本收緊,而項目回本期較長,中資地產商或興趣不大。若該項目一次性出售,所需資金龐大,相信地產商會合資發展,該行料中標地產商短期增派股息的可能性降低,因項目需要龐大的資金。
在本港地產商當中,該行繼續看好收租股多於地產發展股,首選九龍倉置業及太古地產(01972.HK),評級均為「買入」,目標價分別為59元及30元。而由於美國利率逐步上升,該行憂慮住宅樓市動搖,不過看好新地表現,因其投地成本相對較低,評級「買入」,目標價為152元。雖然美國利息上升影響房託估值,但仍然看好領展(00823.HK)前景,因相信相關風險已反映,評級「買入」,目標價看76元。(ka/t)~
阿思達克財經新聞
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