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大行降港樓升幅預期 下半年走勢要睇的關鍵

大行降港樓升幅預期 下半年走勢要睇的關鍵

有大行剛發表報告下調了全年香港樓市的升幅預測,港樓升勢是否暫時告一段落?未來走向將取決於一大關鍵。

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大摩將港樓升幅降至8%

摩根士丹利剛發表香港地產行業報告指,本港住宅價格較去年12月的谷底累升約7%,但預計隨著交易量放緩和投資需求疲軟,升勢將暫緩,所以將本港今年住宅樓價升幅預測由早前的10%,下調至8%。另外,預期今年寫字樓租金持平,明年則會增長3%。換言之,大摩估計,今年樓市的升勢已告一段落。

三因素令二手交投跌

事實上,港樓二手樓交投在近幾周顯著淡靜,背後有數個因素影響,一是香港同業拆息(HIBOR)高企,在5月更出現全綫飈升,現時用作樓按參考的1個月HIBOR於周四(1日)高達4.507厘,基本上用H按供樓的話,利率都是觸及封頂水平。HIBOR急升是因為市場資金水緊,金管局在周一(30日) 就通過「貼現窗」操作,向銀行投放37.7億元流動性,金額創2021年1月以來單日最高。

所謂「貼現窗」是金管局向銀行提供短期流動資金的方式,當銀行在日終結算時,若發現欠缺流動資金,可利用手上的外匯基金票據或債券抵押,向金管局借取隔夜流動資金。一般銀行可向同業以較低息拆借資金,要動用「貼現窗」,反映香港銀行體系流動性轉弱。此外,「貼現窗」的基本利率是按當前的美國聯邦基金利率目標區間的下限加50基點,或隔夜及1個月香港銀行同業拆息(HIBOR)的5天移動平均數的平均值,兩者以較高者為準。HIBOR近日約為4厘多水平,所以銀行應以金管局最新基本利率5.5厘借錢。再對比現時存款利率未必有4厘,可見是借「貴錢」應急。

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至於第二個原因是一手新盤接連推出,而且定價進取,好像新地(0016.HK)早前推出旗下白石角University Hill的定價已較對上的Silicon Hill低一成。

此外,再加上通關後內地買家仍僅佔樓市總成交量的1.5%,並未見十分活躍,都令準買家抱觀望態度。

6月停加息或能沖喜

不過,未來並非完全無潛在利好因素,最為關鍵是聯儲局於6月中會否再加息,而近幾日市場就憧憬可能會暫停加息一次,這亦是刺激美股繼續上揚的原因。美國剛公佈俗稱「小非農」的ADP就業人數變動勝預期,5月增加27.8萬人,遠高於預期的17萬人,前值為29.6萬人。其中,薪酬增長連續第二個月出現下降,跌幅達1個百分點,反映薪酬增長正在大幅放緩,意味工資推動通脹的壓力減少。據利率期貨預期,聯儲局在6月停加息的機會率升至近80%。

假如聯儲局停加息,相信有助全球包括香港面對的資金流動性緊張問題。此外,有助提振美國製造業及消費。思睿投資集團合伙人兼首席經濟學家洪灝於早前發表的2023年財經展望指,若美國能避過衰退,中國製造業和出口勢將渡過難關,工業利潤增速會觸底,中美消費者信心一齊回暖,有利經濟及股市表現。近日影響樓市因素之一是因為對內地經濟前景信心下降,準買家亦相應對香港前景審慎,尤其又見到港股成為全球主要股市中少數年初至今要下跌的市場。

因此,美國本月會否加息,將是扭轉資金狀況及信心的關鍵。今晚美國公佈的非農業新增職位及失業率等數據,將為市場十分關注,並牽動投資者情緒。