香港股市 已收市

大行預警 樓價冧15%

東方日報
有大行認為,香港樓市正面對十五年來最大的挑戰。

中信里昂發表研究報告,認為香港樓市正面對十五年來最大的挑戰,原因是過去三次導致香港樓市調整的因素:加息、經濟增長減慢及人民幣貶值,目前皆同時出現。樓價去到難以負擔地步之時,市場氣氛隨時轉壞,故該行預期未來十二個月住宅樓價會下跌15%。

個別目標價降達三成

該行調低一眾地產股投資評級及目標價,新鴻基地產(00016)投資評級由「跑贏大市」下調至「沽售」,目標價由150元降至105元,下調幅度達30%;恒基地產(00012)、信和置業(00083)及新世界發展(00017)評級亦被下調,目標價分別降至40元、13元及11.5元。

本地地產股昨日普遍跟隨大市上升。新地收報118.7元,升0.5%;恒地收報41元,升0.12%;信置收報12.76元,升0.31%;新世界發展收報10.52元,無升跌。

中信里昂指,過去十五年有三次樓市調整,分別是○五年六月至○六年九月由按息上升觸發、○八年二月至十二月由金融危機引致的下跌周期、及一五年九月至一六年四月主要由人民幣貶值所致。

供樓負擔比率已拉緊

類似的挑戰現在都同時出現:三個月期銀行同業拆息(HIBOR)過去九年大部分時間都低於1厘,但現正邁向2厘;恒生指數由年初高位至今已跌了約17%,顯示經濟增長減慢;人民幣兌美元由今年初高位計亦貶值了約9%。

再加上目前供樓負擔比率經已十分拉緊,連舊公屋都有破頂價頻現,有些買家「上車」靠父母將自住樓再按給銀行來應付首期,部分需求則來自內地來港工作人士。然而買樓投資回報率與三個月期拆息之間的差距,現已收窄至不足一厘,接近金融海嘯時最壞情況。故該行相信,市場情緒不需要太多的打擊便會由牛轉熊。

林一鳴唱反調估橫行

惟資深財經專家林一鳴不認為半年至一年內樓價會明顯調整,而只會橫行,原因是樓價三大影響因素包括住宅供應、利率及宏觀經濟,都沒有急速轉差,「未來幾年住宅供應可能會多少少,每年兩萬多個,但等到三至五年後,現有土地興建後,供應又會跌番落嚟」。

他又認為,利率加幅要有兩至三厘,樓市才會出現較大跌幅。至於地產股股價較資產淨值雖折讓達四、五成,但由於目前是熊市,折讓再大也不代表股價會升,故他不建議在現時市況下買股。

有中資投資銀行分析員對本報稱,市場普遍料九月美國加息後,本港最優惠利率(P)會跟隨上調。由於P涉及銀行業務、企業借貸、按揭利率等範圍甚廣,屆時或會令樓價有相對明顯的調整。

香港樓價指數持續攀升
中信里昂睇淡多隻地產股