雅虎香港財經 太古地產寫字樓跑贏零售物業 仍是長線持有之選
太古地產（SEHK:1972）日前公布首季業績，寫字樓租金表現不俗，縱使整體出租率為98%，比去年下跌1%，租金卻錄得可觀升幅，當中太古廣場租金比去年增加20%，太古坊升13%，港島東中心及太古坊一座也升了9%。
相比起來，零售物業成績比較遜色，雖然出租率已達100%，太古廣場的零售銷售額按年下跌了2.3%，太古城中心也跌了1.3%，只有東薈城名店倉微升0.5%。
收入一半來自寫字樓租金
雖然這一兩年來，香港整體經濟表現受外圍不穩定因素影響，但由於甲級寫字樓供應有限，香港又是內地金融和商業發展的重要據點，在可見的將來，甲級寫字樓仍會處於「唔憂租」的狀態。太古地產旗下除了位於金鐘的太古廣場外，鰂魚涌的太古坊、港島東中心及太古坊一座整區，經過十多年的優化，已成為港島東自成一閣的甲級寫字樓集中地，租戶大部分都是跨國公司或大型本地企業。
香港寫字樓租金是太古地產最重要的收入來源，佔整體收入約一半，這部份生意的前景可繼續看好。
太古城中心主力服務區內客
太古城中心和太古廣場有一共通點，就是兩者都較少內地客，特別是比較起九置 (SEHK:1997)的海港城和時代廣場，對比頗為強烈。
太古城中心主要是服務太古城的住客及太古城寫字樓的上班族，雖然號稱港島區最大的購物商場，但主力做街坊街里生意，缺乏高級消費品，所以每呎的零售收入不能與時代廣場、IFC等相比。商場由於歷史悠久，整體感覺比較老舊，缺乏吸引區外顧客來逛的亮點。雖然太古城有East酒店，但酒店不大，住客亦以商務客居多，對商場生意幫助不大；太古城中心整體生意始終靠區內消費力支撐。
雖然第一季零售額比去年稍為下跌，但相信長遠問題不大，畢竟人在生意在，日常用品、超市和食肆有一定需求。
太古廣場可能須調整Shop Mix
金鐘太古廣場定位為高級商場，除了辦公日午餐時間外，人流明顯疏落。對於一個主力賣奢侈品的高級商場，這本來不是一個問題，關鍵在於三樓及四樓的名店有沒有花大錢的客人。由於買名牌的內地遊客集中在海港城，太古廣場的名店需要靠自己的熟客而非只靠Walk-In客。以現時業績來看，好像有點吃力。
另一關鍵因素是Anchor Tenant (坐陣租客)，以至整體商場 Shop Mix (店鋪組合) 的問題。當年連卡佛在太古廣場開有大型分店時，吸引了不少闊太和大小姐們定期來「打卡」，之後順便Afternoon Tea，然後去Great 買餸。如今連卡佛只剩下「影相人多買嘢人少」的傢俬店，複合店就換了人氣普通的Harvey Nichols。 一個好的Anchor Tenant可為商場吸人聚人留人，太古廣場正正缺這。
長線仍睇好
營運策略出問題可以隨時調整，太古地產的核心優勢是旗下物業，無論在地點、管理、和硬件方面都屬優質，而且現價市盈率及市賬率都合理，值得對收租股有興趣的投資者認真考慮。
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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Wendy So沒持有以上提及的股票。
The Motley Fool Hong Kong Limited 2019
